פרק 20 - מס רכישה ומס מכירה

 

ו"ע (מחוזי חי') 44686-07-16 אמרלד בנין ופיתוח בע"מ נמנהל מסמ"ק חיפה (01.08.2019)

פס"ד זה עניינו בחברה אשר זכתה במכרז לרכישת זכויות מרמ"י, במסגרת המכרז התחייבה החברה לשאת בהוצאות הפיתוח. בעת רכישת הזכויות מן החברה שילמה העוררת גם על חלק מהוצאות הפיתוח על אף שאלו טרם בוצעו, לאור זאת נקבע כי אין לשלם מס רכישה בגין מרכיב הוצאות פיתוח אשר טרם מומשו עת חתימת ההסכם.

 

החלטת מיסוי 7169/18

החלטת המיסוי עוסקת בחברה אשר מוגדרת כקרן להשקעות במקרקעין כהגדרתה בסעיף 64א3 לפקודת מס הכנסה. בכוונת הקרן לרכוש 100% ממניות של איגוד מקרקעין בדרך של רכישת מניות ולא בדרך של הקצאת מניות. כל נכסיו של האיגוד הם זכויות במקרקעין העומדים בהגדרת "מקרקעין לצרכי דיור להשכרה".

מבוקש לאשר כי בגין רכישת המניות על ידי הקרן יחול מס רכישה מופחת בשיעור 0.5% בהתאם לסעיף 64א7א.

הוחלט לאשר את הבקשה לאור העובדה שסעיף 64א7ג(ג) מייצר השקפה מלאה בין הקרן והאיגוד בנוגע לנכסי האיגוד ולאור זאת יחול מס הרכישה המופחת החל על רכישת מקרקעין לצרכי דיור להשכרה בהתאם לסעיף 64א7א.

 

החלטת מיסוי 5117/18

החלטת המיסוי עוסקת בחברה המוחזקת על ידי ארבעה בעלי מניות בחלקים שווים ובבעלותה בניין מגורים ובו 12 יחידות דיור ובניין מגורים נוסף ובו 11 יחידות דיור.

שתי יחידות דיור הושכרו לבעלי המניות. מבוקש לאשר כי על שתי הדירות אשר הועמדו לשימוש הפרטי של בעלי המניות יחולו הוראות מעבר לפי סעיף 96 לחוק ההתייעלות הכלכלית ולאשר כי השימוש הפרטי שנעשה בדירות לא יפגע בפטור ממס בפירוק החברה בהתאם לסעיף 71 לחוק מיסוי מקרקעין בקשר לשאר יחידות הדיור.

אושר כי לגבי הדירות אשר הועמדו לשימוש הפרטי של בעלי המניות יחולו הוראות המעבר כך שבגין העברת הדירות לבעלי המניות יחויבו בעלי המניות בהכנסה מדיבידנד/משכורת/עסק בגובה יתרת שווי הרכישה בידי החברה של הדירות ואילו לגבי יתרת הדירות יחול פטור ממס לפי סעיף 71 לחוק מיסוי מקרקעין בעת הפירוק ופטור ממס רכישה בהתאם לתקנה 27(א) לתקנות מיסוי מקרקעין ככל שהתקיימו יתר התנאים הקבועים בסעיף ובתקנה.

 

ו''ע 40703-11-15 עמותת מדורגי הנחל נווה מנחם לבניה – קרני שומרון נ' מנהל מיסוי מקרקעין חדרה (26/12/2017)

העוררת, עמותה, רכשה במכרז זכויות במקרקעין להקמת יחידות מגורים עבור חבריה. העוררת הצהירה וביקשה לשלם מס רכישה על רכיב הקרקע בלבד. המשיב, מנהל מיסוי מקרקעין חדרה, לא קיבל את ההצהרה וראה בעסקה עסקת מכירת דירות מגורים.

בהתקיים התנאים הקבועים בחוק ניתן לראות ברכישת נכס באמצעות קבוצת רכישה כרכישת נכס מוגמר. אחד התנאים המופיע בהגדרת "קבוצת רכישה", בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין, הינו התארגנות הקבוצה על ידי "גורם מארגן".

ענייני הקבוצה נוהלו על ידי מועצת העמותה, נערכה התקשרות נפרדת של העמותה עם נותני שירותים ומבצעי עבודות הבניה. כמו כן, צוין כי עמותה שבה חברים רק חברי הקבוצה ואשר מטרת יסודה הינה בניה משותפת עבור חברי הקבוצה, אינה מהווה "גורם חיצוני" ואינה יכולה להיחשב כגורם מארגן. העמותה הורכבה מחברי הקבוצה בלבד ופעלה למען חברי הקבוצה בהתקשרויות השונות ללא קבלת תמורה.

לאור האמור ונימוקים נוספים נקבע כי הקבוצה לא פעלה באמצעות "גורם מארגן" ולכן לא מדובר בקבוצת רכישה כהגדרתה בחוק מיסוי מקרקעין. הוחלט לקבל את הערר ולבטל את שומת מנהל מיסוי מקרקעין חדרה.

 

וע (ת''א) 32747-10-16 עודד קציר נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב (21/08/2017)

הערר עוסק בשאלה האם ניתן לראות בדירה שבנייתה טרם הסתיימה, אולם המוכר התחייב לסיים את בנייתה, כדירת מגורים שבנייתה הסתיימה לפי חוק מיסוי מקרקעין.

העורר מכר את דירתו בשנת 2015 ובמסגרת הסכם המכר התחייב למסור לרוכשת את דירת המגורים לאחר שבנייתה תסתיים. העורר דיווח על מכירת זכויותיו בדירה כדירת מגורים מזכה.

לטענת המשיב, מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב, העורר אינו זכאי ליהנות מחישוב המס הליניארי המוטב משום שהנכס אותו מכר אינו מהווה "דירת מגורים מזכה" מכיוון שהבנייה טרם הסתיימה.

לטענת העורר כאשר ההסכם כולל התחייבות להשלמת הבנייה ולמסירה כשהיא גמורה יש לראות את הדירה כאילו התנאי להשלמת הבנייה התקיים כבר במועד המכירה.

הכרעה

המחוקק קבע לצורך מס רכישה כי דירה שבנייתה טרם הסתיימה אך יש התחייבות של המוכר לסיים את הבניה תחשב כ- "דירת מגורים". אין הוראה דומה לעניין התחייבות לסיים את הבניה בהקשר של פטור ממס שבח וזאת מהסיבה שישנן תכליות שונות לעניין מס רכישה ולעניין מס שבח. כמו כן, כיצד ניתן לראות בדירה שבנייתה טרם הסתיימה כדירה העומדת בתנאי של השימוש בפועל "למגורים".

לאור האמור לעיל הוחלט לדחות את הערר

החלטת מיסוי 7631/17

חברה א' וחברה ב' הינן חברות קבלניות אשר הגישו הצעה משותפת לרכישת מקרקעין. המקרקעין מהווים מלאי עסקי בדוחות הכספיים של החברות. החברות מבקשות לפרק את השיתוף ביניהן ולאשר כי חלוקת מקרקעין שהם מלאי עסקי, תהא פטורה ממס רכישה ותחול תקנה 27 לתקנות מיסוי מקרקעין.

החלטת המיסוי

על חלוקת מקרקעין המהווים מלאי עסקי יחולו הוראות פקודת מס הכנסה. חלוקת המקרקעין בשלב הטרום עסקי, ללא תשלומי איזון ואשר אינה יוצרת זכויות חדשות לבעלים המשותפים, תהא פטורה ממס רכישה בהתאם לתקנה 27 לתקנות מיסוי מקרקעין.

 

ו''ע (ת''א) 48493-05-15 מאיר אקרמן נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב (21/05/2017)

הערר עוסק בסיווג זכויות במקרקעין שרכשו העוררים וזאת בכל הנוגע לעניין שיעור מס הרכישה. לטענת העוררים, מדובר ברכישת "קרקע" ואילו לטענת המשיב, מנהל מיסוי מקרקעין תל-אביב, מדובר ברכישת "דירת מגורים". בשנת 2014 רכשו העוררים שתי יחידות משני מוכרים שונים שהיו חברים ב"קבוצת רכישה" של מתחם "אסותא" בתל אביב.

במקרה זה, המוכרים לא התחייבו להשלים את הבנייה ולכן הוחלט כי העוררים לא רכשו "דירת מגורים" לפי החלופה הראשונה של ההגדרה כפי שמופיעה בפסקה (1) שבסעיף 9(ג) לחוק, לפיה, דירה שבנייתה טרם נסתיימה ובלבד שיש התחייבות של המוכר לסיים את הבנייה הינה "דירת מגורים".

עם זאת, העוררים נכנסו לנעלי המוכרים, לפיכך, הצטרפו ל"קבוצת הרכישה" המקורית וזאת לאחר תחילתו של תיקון מס' 69 לחוק ולכן רכשו "דירת מגורים" לפי החלופה השנייה להגדרה שבסעיף 9(ג) לחוק.

לאור האמור, הוחלט ברוב דעות לדחות את הערר.

 

ו''ע (ת''א) 55435-02-15 אולמן נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב (15/05/17)

הערר עוסק בפטור ממס רכישה המוענק בעת פירוק איגוד מקרקעין בהתאם לתקנה 27 לתקנות מיסוי מקרקעין. הסוגיה המרכזית הינה תחולת הפטור כאשר הנכס המועבר לבעל המניות אגב הפירוק הינו "זכות באיגוד מקרקעין"  וכיצד יש ליישם את דרישת החזקת הזכות ביום 27.07.1983.

העוררת, אזרחית זרה, החזיקה במלוא מניות חברה זרה אשר החזיקה במניות חברה ישראלית החל משנת 1979.

ביום 27.07.1983 היה בידי החברה הישראלית בניין משרדים, אשר נרכש בשנת 1979 ונמכר בשנת 2005.

בשנת 2013, כחלק מהליך הפירוק של החברה הזרה, הועברו לידי המערערת מניות של החברה הישראלית אשר לאותו מועד החזיקה בארבעה נכסים שונים אשר נרכשו בין השנים 1994-2007. כאמור, בעת העברת המניות לידי העוררת, החברה הישראלית החזיקה אך ורק נכסי מקרקעין אשר נרכשו לאחר שנת 1983.

לאור העובדה כי אין בהעברת זכויות באיגוד מקרקעין אגב פירוק כדי לגרום להחזקה ישירה של נכסי הבסיס בידי יחיד ולאור תכלית תקנה 27(ב) הוחלט כי התקנה לא תחול על העברת זכויות באיגוד מקרקעין אגב פירוק איגוד מקרקעין.

למען שלמות הדיון הוחלט כי אף אם תאומץ פרשנות מרחיבה לפיה תקנה 27(ב) חלה על העברת זכויות באיגוד מקרקעין אגב פירוק איגוד מקרקעין, אין מקום לפעול לפי התקנה במקרה הנוכחי וזאת מכיוון שמועדי רכישת נכסי הבסיס מאוחרים ליום 27.07.1983. 

 

עע''מ 5920/14 שערי כרמיאל בע''מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין אזור חיפה (01/09/2016) פרק 4,6,20

המערערת, חברת שערי כרמיאל בע''מ, ערערה על  פסק דין של ועדת ערר בו נדחו טענותיה על שומת מס רכישה שהוציא לה המשיב, מנהל מיסוי מקרקעין אזור חיפה.

המערערת רכשה מקבץ דיור הכולל שלושה בניינים בכרמיאל ובהם 362 יחידות דיור ושטחי שירות. המחלוקת בין הצדדים היא כיצד יש לחשב את מס הרכישה בגין העסקה. לטענת המערערת, יש לראות את העסקה כרכישת 362 יחידות דיור נפרדות ולכן יש לשום את את מס הרכישה על כל דירה ודירה בהתאם להוראות סעיף 9(ג1א)(1) לחוק מיסוי מקרקעין ולהטיל על העסקה כולה מס רכישה בשיעור של 3.5%. לטענת המשיב, המערערת רכשה "זכות במקרקעין" שהינה מקבץ דיור בן שלושה בניינים אשר יש לראות כמכלול אחד ולכן חלה על העסקה תקנה 2(1) לתקנות מס רכישה ויש להטיל על העסקה כולה מס רכישה בשיעור של 5%.

במקרה הנדון על מנת להכריע בשאלת סיווג העסקה יש לבחון את "המהות הכלכלית":

בחוזה המכר הגדירו המערערת והצד המוכר את ה"ממכר" כמקבץ דיור אחד שלם שנרכש כמכלול. כמו כן, המערערת לא ערכה הפרדה כלשהי בדוחותיה הכספיים ומקבץ הדיור מופיע בהם כנכס אחד תחת הסעיף רכוש קבוע. נוסף על כך, על פי תכנית המתאר הרלוונטית, ייעוד המקרקעין שעליהם הוקם מקבץ הדירות הינו מיוחד, כזה המשמש לשם השכרת דירות למשרד קליטה. לבסוף, על פי התכנית, הבעלות ב-"כל יחידות הדיור" כמכלול תהיה של יזם אחד ואין אפשרות לפצלה לבעלות בדירות מסויימות.

 לאור האמור, בית המשפט אימץ את פסק דינה של ועדת הערר ומסקנותיה ודחה את הערעור.

 

ע"א 4006/13 ברייר אלון נ' מנהל מס שבח מקרקעין חדרה (1.8.16)

הדירה נשוא הערעור (להלן: "דירה המשותפת") נרכשה ב8.5.12 ע"י המערערים, בני זוג הנשואים זה לזו. באותה תקופה בבעלות בן הזוג דירה נוספת (להלן: "הדירה הנוספת"), אשר נרכשה עובר לנישואין. אין מחלוקת על כך שהדירה הנוספת שייכת לבן הזוג בלבד, ואין לבת הזוג כל זיקה אליה.

בעת רכישת הדירה המשותפת, דיווחו המערערים למנהל מיסוי מקרקעין על העסקה בצירוף שומה עצמית. לדידם, המערערים רכשו את הדירה בחלקים שווים, כך שכל אחד מחזיק ב50% מהזכויות(ובעלות של 1.5 מליון ₪). בהתאם לכך, גזרו את שיעור המס שיש להטיל עליהם בצורה הבאה: בן הזוג, המחזיק בדירה הנוספת, ימוסה לפי שיעור מס הנהוג ברכישת דירה שניה, כאשר סכום הרכישה יהא 1.5 מיליון. בעוד שבת הזוג תמוסה לפי שיעור המס החל על "רוכש דירה יחידה" על סכום רכישה של 1.5 מיליון, על כל ההטבות הנגזרות מכך.

מנהל מיסוי מקרקעין (להלן: "המשיב"), התנגד לשומה העצמית. לטענתו יש לחשב את מס הרכישה באופן הבא. חלקה של בת הזוג יחושב על ידי התייחסות  למלוא סכום התמורה ששולמה בעבור הדירה (3 מיליון), כמו הייתה דירתם היחידה של בני הזוג. מסכום השומה שהתקבל נגזרה מחצית המשקפת את חבותה במס רכישה של בת הזוג. זאת בעוד שחלקו של בן הזוג, בעל הדירה הנוספת, חושב על ידי התייחסות לכל הסכום דירה כדירה שנייה (שאינה מזכה את בעליה בהטבה), מחצית סכום השומה שחושב בהסתכלות זו משקף את חבות המס של בן הזוג. סכימת חבות המס של בת הזוג ובן הזוג הובילה לחישוב סך חבות המס של בני הזוג.

על ההחלטה הוגש ערעור לועדת הערער, אולם זה נדחה משלושה נימוקים: 1. שומת המנהל והתחשיב עליו היא מבוססת משקפת את ההלכה הנוהגת בעניין חישוב מס רכישה. 2. גישת בני הזוג אינה ראויה 3. החישוב שהוצע על ידי בני הזוג מעניק הטבה גם לבן הזוג שלו הדירה הנוספת. על החלטת ועדת הערער הוגש הערעור.

בית המשפט חזר על ההלכה הקובעת כי במצבים שבהם בני הזוג רוכשים דירת מגורים, כאשר ברשות אחד מהם דירת מגורים נוספת ועבור השני מדובר בדירה יחידה (בהתאם לסעיף 9 לחוק). הרי שהדין מורה להתייחס לכל אחד מהם כאילו רכש מחצית דירה בנפרד. עיקר הסוגיה עוסקת בשאלה האם יש לערוך את חישוב חבות המס בהתאם לגישת בני הזוג, או בהתאם לגישת המנהל המשתקפת בתקנה 2(2)(ב) לתקנות.

 בית המשפט התייחס לעובדה כי בעבר נמתחה ביקורת על ידי בית המשפט על שיטת המיסוי שנקבעה בתקנה, זאת בעניין ובעניין . עיקר הביקורת בפסקי הדין התמקדה בעובדה שבשל הדירוג הפרוגרסיבי בשיעורי המס, התקנה עשויה לעיתים ליצור חוסר שוויון בין נישומים שרכשו זכויות במקרקעין  במחיר זהה. זאת משום שנטל המס השולי אשר מוטל על רוכש דירה שלמה קטן יותר, באופן יחסי, מהנטל שמוטל על מי שרוכש רק חלק מדירה במחיר זהה.

 עם זאת, ועל אף הביקורת הנוגעת לתקנה, בית המשפט דחה את שיטת החישוב של בני הזוג. זאת משום, שהשומה העצמית הרחיבה יתר על המידה את ההלכה שנקבעה בעניין , בכך שהובילה למתן הטבת מס יתירה, שלא כדין, לבן הזוג המחזיק בדירה הנוספת. שנית, השומה העצמית חותרת תחת ההיגיון הקנייני והכלכלי בבסיס העסקה שנעשתה על ידי בני הזוג. כמו כן, הדירה נושא הערעור נרכשה בפועל על ידי בני זוג אשר מהווים תא משפחתי אחד, גם אם לצרכי מס אינם "רוכש אחד". בכך, במקרה דנן, ההצדקה לביקורת על התקנה מתערערת. שכן, פיצול הרכישה לשתי רכישות נפרדות תיצור פיקציה שאינה ראויה.

באמרת אגב, הוסיף בית המשפט כי קיימת מידת צדק בטענת בני הזוג כי אימוץ החישוב המוצע על ידיהם לא יעמיד את בני הזוג הזכאים להטבה בגין רכישה יחידה.

הערעור נדחה. 

 

הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 1/2016 (17/1/16) – עדכון הסכומים בחוק מיסוי מקרקעין ותקנות מס רכישה

1.מדרגות מס ברכישת דירת מגורים יחידה:

על חלק השווי שעד 1,600,175 שקלים חדשים -לא ישולם מס;

על חלק השווי העולה על 1,600,175 שקלים חדשים ועד 1,898,005 שקלים חדשים - 3.5%;

על חלק השווי העולה על 1,898,005 שקלים חדשים ועד 4,896,615 שקלים חדשים - 5%;

על חלק השווי העולה על 4,896,615 שקלים חדשים ועד 16,322,055 שקלים חדשים - 8%;

על חלק השווי העולה על 16,322,055 שקלים חדשים - 10%;

 

מדרגות מס ברכישת דירת מגורים שאינה דירה יחידה:

על חלק השווי שעד 4,896,615 שקלים חדשים -8%;

על חלק השווי העולה על 4,896,615 שקלים חדשים - 10%;

 

תקרת הפטור לפי פרק חמישי 1 לחוק – סעיף 49א(א1) - 4,456,000

 

4.סעיף 49(ה)

שווי שתי הדירות הנמכרות יחד (סעיף49ה(א)(3)) - 2,004,000 שקלים חדשים;

שווי מירבי של שתי הדירות (סעיף49ה(א1)) - 3,334,000 שקלים חדשים;

 

ו"ע 46205-08-11 בריטיש ישראל השקעות בע"מ 513448969 נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה (1/12/15)

פסק הדין עסק בחישוב חבות מס רכישה בעסקאות מיזוג שנעשו בדרך של החלפת מניות של חברה הנחשבת לאיגוד מקרקעין. בפסק הדין נקבע כי:

סעיף 103ב לפקודת מס הכנסה קובע כי יש לחשב את מס הרכישה בשיעור של 0.5% משווי המכירה.

שווי המכירה לעניין זה הוא שווי המניות שהועברו ולא שווי המקרקעין בבעלות החברה הנעברת.

פרשנות זו הולמת את החלטת המיסוי שניתנה ביחס למיזוג, אשר בה נדונה העברת המניות ולא העברת הזכויות במקרקעין.

עסקאות שינוי מבנה אחרות, שלא נעשות בדרך של החלפת מניות, רלוונטיות להחלטה שהתקבלה. לכן, יש להחיל את הקביעה גם לגביי שינויי מבנה אחרים בהם מבוצעת העברה בזכויות באיגוד מקרקעין.

 

 

ו"ע 54905-05-13 רפפורט נ' מנהל מיסוי מקרקעין – מחוז מרכז (14/5/15)

האם זכאי רוכש דירה לפטור מלא או להקלה בתשלום מס רכישה בגין רכישת "דירת מגורים יחידה" כאשר בבעלות רעייתו מצויה דירה אחרת, וכאשר בין בני הזוג מתקיימת הפרדה רכושית.

בפס"ד שלמי הגדיר בית המשפט העליון שתי שאלות בהקשר לפיקציה הנוגעת לאחידות התא המשפחתי לצרכי מס רכישה/מס שבח. הראשונה, נוגעת ל"מטען ההיסטורי" של בני הזוג, בהקשר זה מצוטטת הלכת שלמי לפיה "אין לשייך את העבר ההיסטורי של כל אחד מבני הזוג באופן שישלול מבן הזוג השני את זכאותו לפטור או להקלה במס. השאלה השניה נוגעת למעמדו של הסכם הממון, קרי, האם העוררים הוכיחו קיומה של הפרדה רכושית מלאה, עד כדי סתירת הפיקציה שבסעיף 9 לחוק. בהקשר זה, הנטל להוכחה מוטל על הנישומים.

בהחלטה מפורטים מבחני העזר והתקיימותם בעניין רפפורט, ביניהם נבחנו הסוגיות הבאות: מגורים במשותף, מימון במשותף, תשלום משכנתא במשותף, דמי שכירות המשתלמים לחשבון בנק משותף. לאור התקיימות הדרישות שנקבעו בפס"ד שלמי, התקבלה טענתם לקיומה של הפרדה רכושית מלאה המתקיימת ביניהם. על כן, עלה בידיהם לסתור את הפיקציה הקבועה בסעיף 9 לחוק, ובהתאמה להעניק לעורר את ההקלה הנדרשת במס הרכישה.

הערר התקבל.

 

ו"ע 37007-04-14 אבו זמיל נ' מנהל מס שבח מקרקעין (מחוז תל אביב) (20/5/15)

הערר עסק בהקלה במס רכישה. הקלה במס רכישה ניתנת לרוכש אשר ברשותו דירה בתנאי כי הדירה הקיימת תמכר תוך עשרים וארבעה חודשים ממועד המכירה. במקרה דנן, נרכשה דירה על ידי העוררת, וכארבעה חודשים לאחר מכן נמכרה דירתה הראשונה. עם זאת, בחלוף שנתיים ורבע בוטלה מכירת הדירה הראשונה, וכתוצאה שבה העוררת להיות הבעלים של שתי דירות.

נקבע כי ביטול העסקה הינו רטרואקטיבי והרוכשת מכאן אינה זכאית להקלה במס הרכישה שניתנה לה בגין רכישת הדירה השניה. בהקשר זה יצוין כי אין נפקות למועד הביטול, עם זאת, ככל שחולפות השנים ממועד המכירה קשה יותר להראות כי מדובר בביטול מכר, וניתן להתייחס לפעולה כמכר חוזר. בהנתן מכר חוזר, הרי שתנאי סעיף 9(ג1א)(2) ממשיכים להתקיים, כמובן, שהמכר החוזר מלווה בהשלכות מס נוספות.

הערר נדחה.

 

ע"מ 2604-07-12 עונאללה ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין-נצרת ואח' (2014) – פרק 20

בשנת 1948 נערכה בין העוררים עסקת חליפין. בשנת 2010 נחתם הסכם נוסף שכלשונו מטרתו היחידה הייתה "לרשום את החליפין בלשכת רישום המקרקעין". זכויות העוררים על פי עסקת החליפין נרשמו בפנקסי המקרקעין אולם לא ברור כיצד נרשמו ללא הגשת הצהרה על העסקה למנהל מיסוי מקרקעין. המשיב חייב את העוררים בתוספת המס בגין הרכישה, ועל כך הוגש הערר.

סעיף 3(א) לתיקון מספר 5 לחוק מיסוי מקרקעין מטיל תוספת מס על כל מי שרכש זכות במקרקעין לפני תחולתו של החוק העיקרי (שנת 1963) וזכותו טרם נרשמה. לפי היו"ר, סעיף 3 אינו כולל כתנאי להטלת החיוב בתוספת המס את רישום הזכויות או הפניה למשיב לקבלת אישורו לרישום הזכויות. כמו כן, לא הוכח שהזכויות שנרכשו נרשמו על שמות העוררים לפני כניסתו של תיקון מס' 5 לתוקף ולכן התנאי "וזכותו טרם נרשמה" מתקיים אף הוא במקרה זה.

אין לפרש את העובדה שתיקון מס' 5 לחוק אינו מטיל חובת הגשת הצהרה על כל מי שרכש זכות במקרקעין לפני תחולת חוק מיסוי מקרקעין, כמתן פטור מתוספת המס לכל מי שלא ירצה לרשום את זכותו. 

 

ע"א 3534/07 פרידמן חכשורי חברה להנדסה ולבניה בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין

בע"א 3534/07 פרידמן חכשורי חברה להנדסה ולבניה בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין נקבע כי:

בעסקת פינוי ובינוי יש לכלול את עלות הפינוי בחישוב השווי לצורך מס רכישה.

 

ביטול מס מכירה וריווח מס הרכישה

 ביום 12 באוגוסט 2007 אישרה הממשלה את תקציב המדינה לשנת 2008 וחוק ההסדרים במסגרתו נקבעו הקלות בעניין מס הרכישה ובוטל מס המכירה עם תחולה רטרואקטיבית מיום 1.8.07. כבר בשלב הגשת הצעת החוק ובטרם השלמת החקיקה, בשל העובדה שמדובר בחקיקה מקילה שעם אישורה על ידי הכנסת תחול למפרע, הנחה מנהל רשות המסים את הסמנכ"ל לשומה וביקורת להעביר למשרדי מיסוי מקרקעין הנחיות לפעולה לתקופת הביניים כך שהפרש מס הרכישה הנובע משינוי שיעורי המס ומדרגות המס לגבי רכישת דירה יחידה יוקפא עד לסיום הליכי החקיקה ופרסום החוק ברשומות. כך גם לעניין מס המכירה.

ההוראות בנוגע למס רכישה חוקקו בחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) (תיקון מס' 59), התשס"ח 2007.

הפטור ממס רכישה לגבי רכישת דירה יחידה שונה וחלק השווי הפטור עומד על 850,000 ₪. על חלק השווי עד ל-1,300,000 יחול מס רכישה בשיעור של 3.5% ועל יתרת השווי יחול מס רכישה בשיעור של 5%. התיקון יחול למפרע, כאמור, מיום 1.8.07.

סכום הפטור לעיל עודכנו כבר בפעם נוספת לגבי רכישות מיום 1.11.2007 כדלקמן:

(1) על חלק השווי שעד 925,000 ש"ח - פטור מוחלט;

(2) על חלק השווי העולה על 925,000 ש"ח ועד 1,300,000 ש"ח - 3.5%;

(3)על חלק השווי העולה 1,300,000 - 5%;

 בהתאם להנחיה, גם החיוב במס המכירה בגין מכירות שנעשו החל מיום 1.8.07 יוקפא לבקשת הנישום עד להשלמת הליכי החקיקה.

הן במס רכישה והן במס מכירה מי ששילם את המס המלא יהיה זכאי להחזר יקבל את הפרש המס במהלך אוטומטי ללא צורך בהגשת בקשה להחזר לאחר סיום הליך החקיקה והפרסום ברשומות.

 

ו"ע (חי') 6067/06 שירותי בריאות כללית

בו"ע (חי') 6067/06 שירותי בריאות כללית נקבע כי:

בית הבראה של ההסתדרות אינו מהווה שימוש "במישרין" של המוסד ועל כן אינו זכאי לפטור לפי ס' 61 ב' לחוק מיסוי מקרקעין.

 

ו"ע 340-12 אדמות תל אביב המערבית בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין מרכז – פרק 11,20

נקבע שתיקון 55 לחוק מיסוי מקרקעין המרחיב את האפשרות לחילוף נכסים מבחינת מס שבח, מהווה הסדר שלילי לעניין מס הרכישה. תיקון 55 הרחיב את תחולת סעיף 49יב העוסק במצב של חילוף נכסים, כך שבכדי לקבל את דחיית המס הקבועה בחוק, די בכך שהמכירה של הנכס נעשתה במהלך "התקופה הקובעת" שהוגדרה בחוק (נכון להיום- בין ה-7.11.00 ליום ה-31.12.10) והרכישהשל הדירה החליפית בוצעה 12 חודשים לאחר המכירה או לפניה, גם אם לא תתבצע במהלך "התקופה הקובעת". הועדה קבעה שמכיוון שהטבה בצורה של דחיית מס שבח  לפי סעיף 49יב לחוק שונה לחלוטין מההטבה של הפחתה לצמיתות של 50% ממס הרכישה לפי סעיף 49יז, אין להרחיב את תיקון 55 מעבר ללשונו הברורה ולהרחיב את ההקלה במס רכישה כך שתחול במצב בו רכישת הנכס החלופי בוצעה שלא במסגרת התקופה הקובעת.

 

ע"א 1492/12 ירמיהו גור נ' מנהל מיסוי מקרקעין מחוז מרכז – פרק 20

ביהמ"ש העליון פסק שלא ניתן לשלב בין ההטבה המוענקת לפי תקנה 11(א) לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), הקובעת שיעור מס מופחת בגין מס רכישה לנכים, לבין סעיף 9(ג1א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), הקובע את מדרגות מס הרכישה. המערער ביקש להתמסות בשיעור המופחת של 0.5% לפי תקנה 11(א) רק על המרכיב שאינו פטור ממס לפי סעיף 9(ג1א)(2) לחוק, וכך ליהנות הן מהפטור במדרגת המס הראשונה, ממנה נהנים כלל הנישומים, והן משיעור מס מופחת, הטבה לה זכאים נכים בלבד.

ביהמ"ש פסק שלמרות שלשון ההוראות אינה שוללת את השילוב ביניהן, האפשרות המתיישבת יותר עם הלשון הינה זו המתייחסת להוראות כמסלולי מיסוי נפרדים וחלופיים.

 

ו"ע 7060-11-11 יהושע נ' מנהל מס שבח מקרקעין בנתניה; ו"ע 7111-11-11 אניש נ' מנהל מס שבח מקרקעין בנתניה (2014) – פרק 6,20

נקבע כי ההטבה במס רכישה הניתנת לדירות מגורים לא תינתנה ל"דירות נופש" אשר הרוכשים שלהן השתמשו בהן למגורי קבע בניגוד לייעודן התכנוני, וזאת לפי העיקרון של "אין חוטא יוצא נשכר". השופט ארנון קבע כי בכדי שדירה תעמוד בהגדרת "דירת מגורים" לעניין החיוב במס רכישה, עליה לעמוד במספר מבחנים: המבחן האובייקטיבי – האם לנכס יש פוטנציאל לשמש למגורים, במבחן הסובייקטיבי – כוונת הרוכשים להשתמש לייעד את הדירה למגורים וכן במבחן נוסף לפיו ייעודה התכנוני של הדירה מאפשר לבעליו להתגורר בה במשך מרבית ימי השנה. המבחן האחרון מתקיים גם במידה וניתן להכשיר כדין שימוש בדירה למטרות מגורים ע"י קבלת היתר לדוג'.

 

ו"ע (ת"א) 34044-02-13‏ ‏שחם נ' מנהל מיסוי מקרקעין מרכז (2013)- פרק 6,20

המחלוקת הינה בשאלה האם סעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין(הגדלת ההיצע של דירות מגורים- הוראת שעה) יחול במכירת הנכס החליפי, בהתייחס לאדם שערך שחלוף עפ"י סעיף 49יב  לחוק. לכאורה, בהתקיים תנאי סעיף 6 יש לפרשו באופן השולל את סעיף 49טז לחוק, ככל שמדובר בתקופה הקובעת (1 בינואר 2011 ועד 31 בדצמבר 2012). ברם על פי פירוש תכליתי, מדברי ההסבר לסעיף 4 להצעת חוק ההיצע "פטור במכירת דירת מגורים מזכה" (סעיף 6 בנוסח הסופי) עולה כי הפטור ממס שבח מכוח הוראת השעה הינו בנוסף לפטורים הקיימים כבר לפי חוק מיסוי מקרקעין, וזאת במטרה לקדם תכלית חברתית של הגדל היצע הדיור. לפיכך, יש להתעלם מסעיפי חוק השוללים את הפטור מקום בו תנאי חוק ההיצע לפטור מתקיימים. בנוסף, בנוסח סעיף 6 לחוק ההיצע אין המחוקק מתנה את הפטור בתנאים נוספים מעבר לאלו הקבועים בסעיף, ולכן לא ניתן להניח שהמחוקק התכוון לסייג את הפטור מקום בו תנאי סעיף 49טז מתקיימים.

 

ו"ע (מחוזי ת"א) 55047-07-13 מנחם נ' מנהל מיסוי מקרקעין ת"א (2014) – פרק 11,20

לפי תקנה 11(א) לתקנות מיסוי מקרקעין(שבח ורכישה)(מס רכישה), התשל"ה-1974 ניתנת הטבה לנכה בשיעור מופחת של 0.5% בלבד, אך הטבה זו תינתן לנכה רק פעמיים במשך כל חייו של הזכאי. תקנה 11(ב) מרחיבה את ההטבה גם לבן-זוגו של הזכאי בכדי למנוע מצב שהנכס נרשם רק על שם הזכאי בלבד. נקבע שההרחבה אין משמעותה הגדלת מספר הפטורים למעבר לשניים שנקבעו בתקנה 11(א) אלא הרחבת תחולתם כך שיחולו גם על חלקם של בן הזוג בנכס הנרכש.

 

הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 2/2013 שפורסמה ביום 21.4.13, עוסקת במיסוי קבוצת רכישה. תחולת הוראת הביצוע הינה על מכירות שנעשו מיום 1.1.2011. הוראת הביצוע, קובעת בין היתר כדלקמן:

"6.2        קביעת שווי המכירה:

6.1.2     הכלל - חיוב במס רכישה של חבר בקבוצת רכישה בגין סך כל התמורות

          והעלויות בהם נשא בכסף או בשווה כסף עבור קבלת מבנה בנוי ומוגמר) ראה

          קביעת בית המשפט העליון בשאלת "שווי המכירה" ב-דנ"א 2129/21 פרידמן

           חכשורי בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין).

6.2.1      במקרים בהם במועד החתימה על הסכם השיתוף טרם נחתם הסכם עם קבלן

           מבצע , יש להיעזר ב"דו"ח 1" לצורך קביעת שווי המכירה (דו"ח שמאי כלכלי

           אשר נערך לפני החתימה על הסכם השיתוף ובו אומדן של כלל עלויות

           הפרויקט).

6.2.3       במקרים בהם נראה כי "דו"ח 1" אינו משקף את העלויות המקובלות באזור

            באופן ניכר יש להוסיף אחוז מסוים לשווי הנכס, כך שהעלות תהא לפחות עלות

            מינימאלית מקובלת לאזור הספציפי.

6.2.4       אין לכלול בשווי המכירה רווח יזמי שכן, אחד היתרונות בהתאגדות מעין זו,

           הוא החיסכון ברווח היזמי. יחד עם זאת, יש לבחון האם קיים פער העולה על

           20%  בין שווי השוק של דירה גמורה דומה לבין שווי מצרפי של כל העלויות

            (בניה+קרקע+ארגון) כפי שהן מוצגות ע"י הקבוצה, במידה וקיים פער העולה

            על הפער האמור יש להתערב בשווי שהוצהר ולחייב בהתאם לשווי עלויות סביר

            לאותו אזור.

6.2.5        בעסקאות בהן קיים פער משמעותי העולה על 25%, יש להעביר מידע גם

            לפקיד השומה בו מתנהל תיקו של חבר בקבוצת הרכישה לצורך בחינה האם

            קיימת הטבה החייבת במס פירותי או במס רווח הון (מאחר ובעתיד הדירה

            כנראה, תמכר בפטור לפי סעיף 46 לחוק).

6.2.6       תשומת הלב כי "שווי המכירה" למוכר הקרקע ייקבע בהתאם לשווי הזכויות

            במקרקעין במצבו במועד המכירה.

    6.2.7       רוכש דירה מקבוצת רכישה זכאי להקלות של בעל דירה יחידה."

  

ו"ע (חיפה) 19662-12-10 יהונתן לנגר (2011)

 

בפסק הדין נאמר, כי לשון סעיף 9(ג) לחוק בנוגע להגדרת "דירת מגורים", היא ברורה ואין לחרוג מנוסח הסעיף. לפיכך, התחייבות הרוכש להשלים את הבנייה בעצמו אינה מקיימת את דרישת החוק, אלא נדרש כי המוכר יתחייב להשלים הבנייה. עולה אפוא, כי בהעדר התחייבות מצד המוכר להשלמת הבנייה, לא מדובר בדירת מגורים לעניין חיוב במס רכישה.

 

ו"ע (ת"א) 1363/06 רן רונן (פקר) ואח' (2011) – מס רכישה על "דירות נופש" בפרויקט "חוף הצוק"

בפסק הדין נקבע, כי הגדרת "דירת מגורים" לצורכי מס רכישה, חובקת בתוכה שני מבחנים מצטברים, בהתאם לפסיקה. הראשון, המבחן האובייקטיבי יבחן עפ"י פוטנציאל למגורים במשמעותו הרחבה. השני, המבחן הסובייקטיבי לפיו, תיבחן כוונת הרוכש באשר לשימוש למגורים שיעשה בדירה. דירה הנמצאת ומנוהלת כ"מלון דירות" אינה מקיימת את המבחן הסובייקטיבי, מבחן כוונת "השימוש למגורים". זאת, בהתאם לכלל, לפיו, ביטוי השגור בפי הבריות ואינו מוגדר בחיקוק, יש לפרשו, לפי הפרשנות שמייחסים לו בני האדם.   

לפיכך, דירה שיש בה שימוש מעורב, הן "למגורים" והן "לנופש", תיבחן בהתאם לרוב השימוש בה, לפי עיקרון של "הטפל הולך אחר העיקר", אם לסווגו לצורך מס הרכישה כ"דירת מגורים" או כ"דירת נופש".

תכלית ההקלה במס לדירת מגורים, נועדה להקל על מימוש הזכות הבסיסית למגורים של התא המשפחתי. תכלית זו אינה תומכת בגישה לפיה, ראוי לאמץ פרשנות מרחיבה לתחולתן של הקלות במס על דירות, שבמהותן מיועדות לשרת את הציבור הרחב בתחום התיירות והנופש.

בנידון דידן, מדובר בפרויקט "חוף הצוק", פרויקט אשר מחויב הן על פי הדין והן על פי ההסכמים, להעמיד את הדירות להשכרה כ"דירות נופש", לציבור הרחב לתקופה של יותר מחצי שנה בכל שנה קלנדרית. לכן, רכישת דירה בפרויקט זה, לעניין מס רכישה כמוהו כרכישת "דירת נופש" שאינה זכאית לפטור כ"דירת מגורים מזכה".

 

הוראת ביצוע 1/2013 –עדכון מס הרכישה

בהתאם להוראות סעיפים 9(ג1א)(1), 9(ג1א)(2) לחוק ובמסגרת הוראת השעה – עודכנו מדרגות מס רכישה כפי שיפורט להלן:

       רכישה שבוצעה בין התאריכים 16.01.13 – 05.05.13

דירה יחידה -  רכישה עד 1,470,560 ₪ שיעור אפס.

רכישה מעל 1,470,560 ₪ ועד 1,744,270 ₪ ישולם מס בשיעור 3.5%.

רכישה מעל 1,744,270 ₪ ישולם מס בשיעור 5%.

דירה שאנה יחידה – רכישה עד 1,089,350 ₪ ישולם מס בשיעור 5%.

 רכישה מעל 1,089,350 ש"ח ועד 3,268,040 ₪ ישולם מס בשיעור 6%.

רכישה מעל ל-3,268,040 ₪ ישולם מס בשיעור 7%.

 עודכנו מדרגות מס הרכישה שלאחר תום הוראת השעה, דהיינו, רכישה מיום 06.05.13 ועד ליום 15.01.14:

א.דירה יחידה – רכישה עד 1,241,110 ₪ שיעור אפס.

רכישה מ-1,241,110 ש"ח ועד ל-1,744,270 ש,ח ישולם מס בשיעור 3.5%.

רכישה מעל ל-1,744,270 ישולם מס בשיעור 5%.

ב.דירה שאינה יחידה- רכישה עד 1,055,935 ₪ ישולם מס בשיעור 3.5%.

רכישה מעל 1,055,935 ₪ ישולם מס בשיעור 5%.

 

ע"א 3440/11 יהונתן לנגר נ' מנהל מיסוי מקרקעין (2012) – שיעור מס רכישה על רכישת שלד בית מגורים, שעתיד לשמש כדירת מגורים עם השלמתו

 רכישת שלד בית, שישמש כמגורים עם השלמת בנייתו, אין לראותו כ"דירת מגורים", ולכן איננו זכאי לפטור לפי תקנה 2(2א) מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), התשל"ה‑1994. סעיף 9(ג) לחוק קובע, כי יראו דירה כ"דירת מגורים" לצורך מס רכישה רק במקום בו ניתנה התחייבות של המוכר לסיים את הבנייה, ולא התחייבות של הרוכש. אין להחיל אתע"א 501/03 חסון נ' מנהל מיסוי מקרקעין חדרה, פ"ד נח(2) 567 (2004), בנידון דידן. זאת, משום שפסק הדין חסון עסק בפטור לצורך מכירת דירת מגורים, בעוד שבנידון דידן מדובר בפטור לצורך רכישת דירת מגורים. זאת אף זאת, בפסק הדין חסון הדירה הנמכרת, מושא הפטור ממס שבח, היתה דירת מגורים שבנייתה הסתיימה, כך שכל סוגיית התחייבות המוכר לסיים את הבנייה כלל לא נידון.

במאמר מוסגר יצוין, כי בעניין חסון נאמר, כי המונח "דירה אחרת" לצורך הפטור לפי סעיף 49ה, כולל גם דירה שבנה המוכר בעצמו בבניה עצמית. פסיקה זו עלתה בקנה אחד עם תכלית החוק, וכן לשון החוק לא מנעה את הכללת דירה הנבנית מבנייה עצמית כ"דירה אחרת". שאלה אם ניתן לתת פרשנות יצירתית להלכת חסון לעיל וליישמה גם במקרה זה למרות לשון החוק?

 

ו"ע (חיפה) 381-10-11, דוד הרטום (2012) – דירת מגורים שנרכשה במהלך הנישואין הפרדה רכושית של אחת הדירות אינה מזכה בהפחתה במס

תכלית סעיף 9(ג1א)(2)(ב)(2), המאפשר מס מופחת למי שרוכש דירה יחידה, היא להקל על מי שרוכש דירה למגורים, להבדיל מרכישת דירה להשקעה. אשר על כן, בני זוג ששניהם מתגוררים יחדיו בדירת מגורים, קיומה של דירה נוספת שבני הזוג הסכימו לגביה על הפרדה רכושית בהתאם להסכם יחסי ממון, עקב רכישתה מכספי הירושה של אחד מבני הזוג, אינה מזכה בהפחתה ממס כאמור לעיל. מקרה כאמור, אינו צריך להביא לתוצאה שונה מזו של בני זוג שרכשו את שתי הדירות יחדיו ללא הפרדה רכושית. עקרון השוויון מחייב שלא להעניק הטבת מס בנסיבות אלו.

 

ו"ע (ב"ש) 44565-02-11 שמי‑בר מקרקעין 1993 בע"מ (2011) - מימוש אופציה חייבת במס רכישה

בפסק הדין נאמר, כי מימוש אופציה בנפרד מחוזה חכירה מקורי, מהווה זכות חדשה במקרקעין החייבת במס רכישה. במקרה זה, אין תכולה לסעיף 55, משום שמדובר בשתי עסקאות שונות, העסקה המקורית ומימוש האופציה.

 

ו"ע (ת"א) 1019/09 אדריאן איצקוביץ ואח' (2012) – דירת נופש המשמשת למגורים דרך קבע

ו"ע (ת"א) 1019/09 אדריאן איצקוביץ ואח' (2012) נאמר כי:

בהתאם לפסיקת בית המשפט העליון בעניין "אי התכלת", השימוש למגורים במתחם המרינה הינו שימוש בלתי חוקי. לכן, נישום אשר רכש דירה במתחם זה ומתגורר במקום דרך קבע, אינו זכאי להנחה במס רכישה, הניתנת ל"נכה" ברכישת "דירת מגורים". עולה מהאמור, כי כל הדירות שייעודן לשמש דירות נופש, העומדות לרשותו של הציבור מרבית ימות השנה, אין מקום להחיל עליהן פטור החל על דירות "מגורים".

 

ו"ע (חיפה) 11132-08-11 יעל חרובי (2012)

ו"ע (חיפה) 11132-08-11 יעל חרובי (2012)

הענקת דירה במתנה, שלא הועלתה על כתב, וכי אין ולו סממן חיצוני אחד שיכול לשמש עוגן, לטענה בדבר הסכמה להענקת מתנה, אינה נחשבת כמקנה זכות למס רכישה מופחת, בעת רכישת דירה אחרת, לו זכאי הרוכש "דירה יחידה", שכן הדירה למעשה, טרם הוענקה במתנה. בנסיבות מיוחדות סממן חיצוני, עשוי להעיד על הענקת מתנה, אף בהעדר כתב. כך למשל, ניתן היה אולי להניח קיומה של מתנה אילו הוחלפו טיוטות תצהיר שטרם נחתמו, אם החזקה בדירה הייתה עוברת בפועל, אם הצדדים היו מגישים דיווח לשלטונות מיסוי מקרקעין, או לכל גורם אחר על העברת הזכויות.

 

ה"ב 5/2011 מיום 12.4.2011- היקף תחולת חזקת התא המשפחתי

ה"ב 5/2011 מיום 12.4.2011- היקף תחולת חזקת התא המשפחתי:

נקבע כי עמדת רשות המיסים הינה שהלכת פלם חלה בין אם יש הסכם ממון ובין אם לאו, הן ביחס לדירות שנרכשו לפני יצירת התא המשפחתי, וכן ביחס לדירות שהתקבלו בירושה או במתנה במהלך קיומו של התא המשפחתי (להלן יחד- הנכסים החיצוניים). כלומר, גם בהיעדר הסכם ממון לא תחול חזקת התא המשפחתי על נכסים חיצוניים, אלא אם כן יצרו בני הזוג שיתוף חוזי או קנייני בנכסים החיצוניים (למשל ראו בעניין ואכים).

 המקרים החריגים בהם תחול חזקת התא המשפחתי על נכסים חיצוניים הינה: מגורים משותפים, מימון משותף, תשלום משכנתא משותף, דמי שכירות המשתלמים לחשבון בנק משותף. לי נראה כי מבחנים אלה מרחיקי לכת ואין בהם כדי להצביע בהכרח על כך שמדובר בנכסים משותפים.

בנוגע לדירה שנרכשה במהלך הנישואין על שם בן זוג אחד, בעוד לבן הזוג השני דירה שנרכשה על שמו לפני הנישואין, נקבע כי עמדת רשות המיסים היא שיש לראות את בן הזוג שלו דירה מלפני הנישואין כמי שיש לו דירה נוספת ולפיכך יחולו לגביו מדרגות מס הרכישה המתחייבות בשל דירה שנייה, ורק בן הזוג האחר היא זכאי למדרגות המס של דירה יחידה. לדעתי עמדת רשות המיסים אינה מוצדקת. עניין זה הושאר בצריך עיון בפרשת פלם, ונראה לי כי לפי הרציונל של פסק הדין יש לאפשר לבן הזוג שרכש על שמו בלבד דירת מגורים אחרי הנישואין לראות בה כדירת מגורים יחידה, על אף העובדה שבן הזוג מחזיק דירה אחרת.

כמו כן הובהר כי עמדת רשות המיסים היא כי כאשר אחד מבני הזוג ניצל פטור ממס שבח לפני יצירת התא המשפחתי ולאחר נישואי בני הזוג נרכשה על ידם דירה משותפת או שנרכשה דירה ע"י אחד מבני הזוג ויש לראותה כדירה משותפת, הרי שבמכירת הדירה המשותפת יש להבחין בין בן הזוג שניצל פטור לפני הנישואין לבין בן הזוג שלא ניצל פטור כאמור.

לגבי יישום הלכת פלם לאחר פירוק התא המשפחתי נקבע כי לא ניתן להביא במניין הפטורים לפי פרק חמישי 1 לחוק, פטורים אותם ניצל בן הזוג האחר במהלך קיומו של התא המשפחתי (ושאילו היו עדיין בני הזוג חיים באותו תא משפחתי הפטורים היו נמנים להם כמוכר אחד).

 

ו"ע (חי') 4199-09-09, ואכים, מיסים כד/4 ה-352 (2010)

ו"ע (חי') 4199-09-09, ואכים, מיסים כד/4 ה-352 (2010):

אין להחיל את הלכת פלם כאשר האשה רכשה זכויות ביושר בדירה הראשונה. במקרה דנן, מגורי המשפחה בדירה ואורח חייהם והתנהגותם של בני הזוג מקנים לאשה זכות ביושר בדירה ולכן אין לראותה בגדר רוכשת "דירה יחידה" ואין היא זכאית למס רכישה מופחת.

 

ה"ב 5/2011 מיום 12.4.2011- היקף תחולת חזקת התא המשפחתי

ה"ב 5/2011 מיום 12.4.2011- היקף תחולת חזקת התא המשפחתי:

נקבע כי עמדת רשות המיסים הינה שהלכת פלם חלה בין אם יש הסכם ממון ובין אם לאו, הן ביחס לדירות שנרכשו לפני יצירת התא המשפחתי, וכן ביחס לדירות שהתקבלו בירושה או במתנה במהלך קיומו של התא המשפחתי (להלן יחד- הנכסים החיצוניים). כלומר, גם בהיעדר הסכם ממון לא תחול חזקת התא המשפחתי על נכסים חיצוניים, אלא אם כן יצרו בני הזוג שיתוף חוזי או קנייני בנכסים החיצוניים (למשל ראו בעניין ואכים).

המקרים החריגים בהם תחול חזקת התא המשפחתי על נכסים חיצוניים הינה: מגורים משותפים, מימון משותף, תשלום משכנתא משותף, דמי שכירות המשתלמים לחשבון בנק משותף. לי נראה כי מבחנים אלה מרחיקי לכת ואין בהם כדי להצביע בהכרח על כך שמדובר בנכסים משותפים.

בנוגע לדירה שנרכשה במהלך הנישואין על שם בן זוג אחד, בעוד לבן הזוג השני דירה שנרכשה על שמו לפני הנישואין, נקבע כי עמדת רשות המיסים היא שיש לראות את בן הזוג שלו דירה מלפני הנישואין כמי שיש לו דירה נוספת ולפיכך יחולו לגביו מדרגות מס הרכישה המתחייבות בשל דירה שנייה, ורק בן הזוג האחר היא זכאי למדרגות המס של דירה יחידה. לדעתי עמדת רשות המיסים אינה מוצדקת. עניין זה הושאר בצריך עיון בפרשת פלם, ונראה לי כי לפי הרציונל של פסק הדין יש לאפשר לבן הזוג שרכש על שמו בלבד דירת מגורים אחרי הנישואין לראות בה כדירת מגורים יחידה, על אף העובדה שבן הזוג מחזיק דירה אחרת.

כמו כן הובהר כי עמדת רשות המיסים היא כי כאשר אחד מבני הזוג ניצל פטור ממס שבח לפני יצירת התא המשפחתי ולאחר נישואי בני הזוג נרכשה על ידם דירה משותפת או שנרכשה דירה ע"י אחד מבני הזוג ויש לראותה כדירה משותפת, הרי שבמכירת הדירה המשותפת יש להבחין בין בן הזוג שניצל פטור לפני הנישואין לבין בן הזוג שלא ניצל פטור כאמור.

לגבי יישום הלכת פלם לאחר פירוק התא המשפחתי נקבע כי לא ניתן להביא במניין הפטורים לפי פרק חמישי 1 לחוק, פטורים אותם ניצל בן הזוג האחר במהלך קיומו של התא המשפחתי (ושאילו היו עדיין בני הזוג חיים באותו תא משפחתי הפטורים היו נמנים להם כמוכר אחד).

 

ו"ע (חי') 4199-09-09, ואכים, מיסים כד/4 ה-352 (2010)

ו"ע (חי') 4199-09-09, ואכים, מיסים כד/4 ה-352 (2010):

אין להחיל את הלכת פלם כאשר האשה רכשה זכויות ביושר בדירה הראשונה. במקרה דנן, מגורי המשפחה בדירה ואורח חייהם והתנהגותם של בני הזוג מקנים לאשה זכות ביושר בדירה ולכן אין לראותה בגדר רוכשת "דירה יחידה" ואין היא זכאית למס רכישה מופחת.

 

ו"ע (ת"א) 1361/06 פקר, טרם פורסם (2011)

 ו"ע (ת"א) 1361/06 פקר, טרם פורסם (2011):

דירת נופש בפרוייקט שהוקם על קרקע המיועדת למלונאות ונופש אינה זכאית למס רכישה מופחת. נפסק, בדעת הרוב, כי "דירת מגורים" לצורכי מס רכישה טומנת בחובה שני אלמנטים מצטברים. האחד- האלמנט האובייקטיבי במשמעותו הרחבה של פוטנציאל למגורים, והשני- האלמנט הסובייקטיבי הנוגע לכוונתו של הרוכש באשר לשימוש למגורים שיעשה בדירה. דירת נופש מקיימת את המבחן האובייקטיבי אך לא את המבחן הסובייקטיבי, שכן אין כוונה למגורים יום-יומיים אלא רק להשכרה לנופש לתקופות קצרות. אף אם יהיה שימוש חלקי למגורי הבעלים, לתקופה הפחותה מחצי שנה בכל שנה קלנדרית, הרי שלפי הכלל של "הטפל הולך אחר העיקר" אין מנוס מלראות את הדירות כ"דירות נופש".  לדעתי, ניתן לחלוק על פסק הדין בשל הסתירה להלכת זוטא (ע"א 5764/95).

 

הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מספר 5/2010: דירות נופש- היבטי מיסוי מקרקעין

השאלה שבה דנה הוראת הביצוע הינה, האם יש לראות בדירות נופש "דירות מגורים" ובהתאם להחיל עליהן את הוראות הפטור ממס שבח לפי פרק חמישי 1 לחוק ומדרגות מס הרכישה המופחתות או לראותן כנכס מקרקעין אחר שאינו מזכה בהטבות הרלבנטיות לדירת מגורים.

בהוראת הביצוע נקבע כי דירות נופש אינן יכולות להיות דירות שעל פי טיבן ניתן לעשות בהן שימוש רגיל ודרך קבע למגורים. לפיכך, מכירת דירת נופש לא תהנה מהפטורים לפי פרק חמישי 1 לחוק, ומס הרכישה שיחול יהיה בשיעור הקבוע למקרקעין אחרים (5%) ולא מדרגות המס הקבועות לדירת מגורים.

כמו כן, הואיל ודירת הנופש אינה "דירת מגורים" כמובנה בחוק ובתקנות מס הרכישה, לא יראו במי שמחזיק דירת מגורים ודירת נופש, כמי שמחזיק ביותר מדירת מגורים אחת.

גם אם דירת נופש שימשה בפועל למגורים דרך קבע ולא עמדה לרשות הציבור כדירת נופש, היא לא תיחשב "דירת מגורים מזכה" לעניין סעיף 49 לחוק, מהטעם שמדובר בשימוש בלתי חוקי שבשלו מבקשים ליהנות מהקלה במס. ההקלה במס לא נועדה לאפשר לחוטא לצאת נשכר.

עם זאת, כהוראת מעבר ומתוך התחשבות באינטרס ההסתמכות נקבע, כי מקום בו דירת הנופש הנמכרת חויבה בעבר בעת רכישתה במס רכישה כדירת מגורים, יוכל נישום המוכר דירת נופש כאמור לבקש ניצולם של פטורים לפי פרק חמישי 1 לחוק.

כמו כן, בפרויקטים "ותיקים" של דירות נופש בהם רשות התכנון והרשות המקומית השלימו הלכה למעשה עם השימוש בדירות אלו למטרת מגורים, ואף סיווגו את הדירות כדירות מגורים לצרכי ארנונה, יש לראות בדירות כדירות מגורים.

לדעתי ניתן לחלוק על הוראת הביצוע מאחר והפסיקה בחנה לרוב את הצד העובדתי-מהותי והתעלמה לצורך מיסוי מקרקעין מהצד החוקי הכללי. ראו לדוגמה פסק דינו של בית המשפט העליון בעניין משה אהרוני(ע"א 471/03). כמו כן, ענייןזוטא הוא ההלכה למרות השינוי בחוק הדורש לצורך הפטור שדירת המגורים תהיה דירת מדורים מזכה.

 

ו"ע (ת"א) 1207/07 א.ר.י. מזרחי ובניו בניה והשקעות בע"מ (2009)

ו"ע (ת"א) 1207/07 א.ר.י. מזרחי ובניו בניה והשקעות בע"מ (2009)

ועדת הערר נדרשה לשאלה, מה הדין לעניין מס מכירה (אחרי תיקון 50 ולפני ביטולו של המס), של מכירת מקרקעין הכוללים את הקרקע ובניין הניצב עליו, כאשר הקרקע נרכשה לפני היום הקובע והבניין הוקם לאחר היום הקובע. ועדת הערר קבעה כי יוטל מס מכירה גם על תמורת הקרקע וגם על התמורה המתייחסת לבניין, אם וככל שהקרקע עליה ניצב הבנין נרכשה לפני היום הקובע.

 

ע"א 8923/09 א. הרמן לפיד בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין (2010)

בדיון נסוב סביב הוראות סעיף 3(א) לתיקון 5 חוק מיסוי מקרקעין. ועדת הערר (1369/06) קבעה כי רכישה לפני תחילת החוק כשהבעלים לא ביקש לרשום את המקרקעין על שמו משיתה חבות בתוספת מס/מס רכישה. החלטת ועדת הערר בוטלה בהסכמת הצדדים בבית המשפט העליון ונקבע כי תחול על המערערת ה"ב מיסוי מקרקעין מס' 7/2009 לפיה המערערת לא תחויב בתשלום תוספת מס ו/או מס רכישה בגין העסקה מיום 31.12.1962.

 

ו"ע (חי') 4199-09-09 נביל ואכים (2010)

בני זוג שלא ערכו ביניהם הסכם ממון רכשו דירת מגורים. לבעל הייתה דירת מגורים בבעלותו מלפני הנישואין שבה התגוררה המשפחה עד לרכישת הדירה הנוספת. ועדת הערר פסקה כי האשה אינה זכאית לחישוב מס רכישה של דירה יחידה בשל חלקה בדירה הנוספת, וזאת מאחר ויש לה זכויות ביושר בדירה הראשונה, מתוקף מגורי בני הזוג בדירה הראשונה, אורח חייהם והתנהגותם.

אעיר כי מאחר הזוג נישא בשנת 2003 מוזר שועדת הערר קובעת כאילו שלאשה יש בעלות בדירה (זכות שביושר) מכוח הלכת השיתוף, ולא החילה את חוק יחסי ממון.

 

ע"א 204/07 מנהל מס שבח נ' בני ויינר ובניו בניין והשקעות (2010)

בע"א 204/07 מנהל מס שבח  נ' בני ויינר ובניו בניין והשקעות (2010) נקבע כי:

בעל שליטה בחברה קבלנית רכש קרקע ביחד עם החברה שבבעלותו. באותו יום נחתם הסכם נוסף במסגרתו הזמין בעל השליטה מהחברה הקבלנית שירותי בניית דירת גג על חלק הקרקע שלו. בית המשפט העליון פסק כי יש לבחון את מהותה הכלכלית האמיתית של העסקה. בנסיבות העניין נראה כי מדובר בעסקה אחת שעניינה רכישת הקרקע על ידי החברה הקבלנית, בניית בית משותף ומכירת הדירה לבעל השליטה. בחינת ההוראות השונות של ההסכמים (הפרת ההסכם הראשון גוררת ביטול ההסכם השני, הצבת אותו תנאי מתלה בשני ההסכמים, תשלום המיסים על ידי החברה וכד'), מלמדת כי שני ההסכמים שלובים וקשורים בקשר הדוק ובל ינותק היוצר עסקה אחת לרכישת דירת מגורים גמורה על ידי בעל השליטה מהחברה הקבלנית.

הדיון בעסקה המלאכותית לפי סעיף 84 לחוק מתייתר.

 

ו"ע (חי') 9050/08 חלבי מגד (2110)

בו"ע (חי') 9050/08 חלבי מגד (2110) נקבע כי:

יש להחיל את שווי המכירה שנקבע בהסכם הפשרה בין המוכרים לבין מנהל מס שבח גם בחישוב מס הרכישה החל על הרוכשים, וזאת לאחר שהוכח כי הרוכשים לא שילמו את היטל ההשבחה החל על המוכרים כך שלא הייתה הצדקה להבדל בקביעת השווי.

בנוסף, קבעה ועדת הערר כי הסכם הפשרה שהושג בין המוכרים לבין מנהל מס שבח הינו בבחינת "עובדה חדשה" שמצדיקה תיקון שומת מס הרכישה, בהתאם לסעיף 85 לחוק.

 

ע"א 7765/04 מנהל מס שבח נ' זכי דוגה ובניו בע"מ (2010)

בע"א 7765/04 מנהל מס שבח נ' זכי דוגה ובניו בע"מ (2010) נקבע כי:

ההנחה על מס שבח שנקבעה בהוראת השעה במסגרת תיקון 50 למוכר זכות במקרקעין בתקופה הקובעת, חלה גם לגבי מס מכירה. זאת מאחר ובסעיף 72י נקבע כי דין מס מכירה כדין מס שבח, לכל דבר ועניין, ואילו רצה המחוקק לסייג את תחולת הסעיף למקרים מוגדרים, היה קובע זאת במפורש. ובהסתמך על ספרי נקבע גם כיההנחה במס מכירה אף עולה בקנה אחד עם תכלית תיקון 50- הפחתת המיסוי והאצת הפעילות בתחום הנדל"ן.

הקלת המס בהוראת השעה לתיקון 50 לחוק חלה גם על מס מכירה,שהיה אז בתוקף, למרות שהדבר לא צוין במפורש. ניתן גם פירוש לשוני וגם תכליתי לחוק אגב אימוץ העמדה שביטאתי בספרי.

גם ביטולו היותר מאוחר של מס המכירה תמך בפרשנות לעיל.

וגם אם נותר ספק בפרשנותו של החוק, יש לפרשו לטובת הנישום.

באשר לניכוי שכ"ט עו"ד, אושר מלוא הסכום שנפסק על-ידי יו"ר ההוצל"פ לעורכי-הדין בתור כונסי נכסים (באחד הערעורים) בסך 4% משווי תיק כולו ולא רק משווי העסקה, וזאת , בעקבות עניין גבריאלי, אף על-פי נוסחו של סעיף 39 לחוק עובר לתיקון 55 הרלוונטי למקרה הנידון. (אם כי מבחינה דיונית לא הותר למנהל לטעון שלא כל התשלום לכונסים היה עבור פעולות הקשורות לעסקה).

 

תקנה 27א לתקנות מס רכישה מ-2010

על-פי תקנה 27א לתקנות מס רכישה מ-2010, הפטור ממס רכישה בפירוק פטור לפי סעיף 71 לחוק, לגבי מקרקעין שנרכשו לפני יום 27.7.1983, יחול גם בפירוק שרשרת איגודים אם הקרקע נרכשה על-ידי האיגוד המתפרק הראשון לפני היום לעיל ופירוק כל האיגודים והעברת המקרקעין לבעל מניות יחיד יסתיים בתוך 6 חודשים מיום פירוק האיגוד הראשון.

 

ע"א 3534/07 פרידמן חכשורי חברה להנדסה ולבניה בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין

בע"א 3534/07 פרידמן חכשורי חברה להנדסה ולבניה בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין נקבע כי:

בעסקת פינוי ובינוי יש לכלול את עלות הפינוי בחישוב השווי לצורך מס רכישה.

 

ו"ע (ת"א) 1204/04 עירית תל אביב (2009) בע"מ

בו"ע (ת"א) 1204/04 עירית תל אביב (2009) בע"מ נקבע:

חידוש חוזה חכירה  מהעירייה לזכות חכירה שהוענקה לרוכש בעבר מהווה רכישה חדשה, כאשר הוא מרחיב את זכויות הקניין של החוכר. כתוצאה מכך הוחלו מס מכירה על העירייה (החידוש היה טרם ביטולו של המס) ומס רכישה על החוכר. שווי הזכות החדשה הוא ההפרש בין שווי הזכויות החדשות לעומת הישנות. מאחר שמדובר במימוש אופציה שניתנה במקור להארכת תקופת החכירה, היא אינה מהווה אירוע מס נוסף, למרות שבמקור לא שולם בגינה מס רכישה.

 

ו"ע (נצרת) 106/09 נח'אש מוסטפא

ו"ע (נצרת) 106/09 נח'אש מוסטפא נקבע כי :

בן זוג של אחות שנפטרה, אשר נשא אישה אחרת, הינו "קרוב" כהגדרתו בחוק מיסוי מקרקעין לצרכי מס שבח. אציין כי לגבי מס רכישה, ממילא הגיס- האלמן לא נחשב ל- "קרוב" כהגדרתו בתקנות מס רכישה.בפסק הדין נקבע כי פטירת האישה הראשונה אינו מנתק את הקשר לעניין זה. 

 

ה"ב 7/2009 תיקון מס' 5 - התנאים למתן אישורי מיסים

בה"ב 7/2009 תיקון מס' 5 - התנאים למתן אישורי מיסים, נקבע כי:

תיקון מס' 5 לחוק מיסוי מקרקעין קבע חבות תשלום מס רכישה על ידי הרוכש זכות במקרקעין או זכויות באיגוד מקרקעין. תיקון 5 קבע החבות בתשלום מס רכישה ללא קשר לרישום הזכויות.

הוראת הביצוע באה לקבוע דרכי פעולה למתן אישורי מיסים בשל מכירות זכויות שנרכשו במועדים כדלקמן :

זכות שנרכשה עד 22.8.1963 – בעלי זכויות אלו המבקשים לרשום זכויותיהם בפנקסי המקרקעין יחויבו בתשלום מס רכישה, כך שאישורי מיסים יינתנו רק לאחר תשלום המס. יחד עם זאת, ניתנה הקלה במקרים בהם בעלי זכויות שרכשו מקרקעין לפני 22.8.1963 ואשר העבירו זכויותיהם לצד ג מבלי שרשמו זכויותיהם קודם לכן בפנקסי מקרקעין, וכעת צד ג מעוניין לרשום זכויותיו בפנקסי המקרקעין, צד ג לא יחויב בתשלום מס הרכישה בו היה מחויב המעביר אילולא היה רושם זכויותיו בפנקסי המקרקעין. הקלה זו לא תחול על יורש המבקש לרשום זכויותיו מכוח צו קיום צוואה או צו ירושה.

זכות שנרכשה בין התאריכים 22.8.1963 ועד 18.10.1974 – בעלי זכויות אלו חייבים בתשלום מס רכישה ללא לרישום זכויותיהם בפנקסי המקרקעין.

 

ו"ע (חי') 9069/08 פייביש

בו"ע (חי') 9069/08 פייביש נקבע כי :

שווי המכירה לצורך חישוב מס מכירה (שבוטל), במכירת מניות של איגוד מקרקעין הינו שווי נכסי המקרקעין שבבעלות האיגוד (ולא שווי המניות).

 

ו"ע (ת"א) 1369/06 לפיד

בו"ע (ת"א) 1369/06 לפיד נקבע כי :

קרקע שלא הייתה רשומה בספרי המקרקעין, עד לתיקון 5 לחוק המיסוי (משנת 1974) לא הייתה חייבת במס רכישה (תוספת מס). עפ"י תיקון 5 חלה חובת תשלום אף במקרים אלה. נקבע כי השווי לצורך חישוב המס יחושב לפי זכויות הבנייה ביום העסקה ההיסטורית, למרות שמאז נוספו זכויות בנייה בקרקע.

לדעתי, פסק הדין הוא חריג ומתייחס למצב שהיה קיים לפני שנים רבות, יחד עם זאת עסקינן בקביעה תמוהה. שכן, או שהחיוב היה צריך להיקבע למועד החיוב עפ"י תיקון 5 לעיל בתוספת ריבית (או הפרשי הצמדה וריבית לפי החוק), או לפי השווי העכשווי של המקרקעין כולל זכויות הבנייה.

בזמנו ביקרתי את פסק-הדין, ואכן דווח בעיתונות כי הוא בוטל בבית המשפט העליון בהסכמת שני הצדדים.

 

ע"א 4666/08 נאות הארץ בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין (2009)

בע"א 4666/08 נאות הארץ בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין (2009) נקבע כי:

מס הרכישה ופעולה באיגוד על פי סעיף 14(ג) לחוק מיסוי מקרקעין עובר לתיקון 50 לחוק מ-2002 מתבצע דרך "הרמת מסך סטטוטורית" בכמה שלבים: בשלב ראשון, יש לקבוע את שווי כלל הזכויות במקרקעין שבבעלות האיגוד. בשלב שני, יש לקבוע מהו החלק היחסי של הרוכש באותו שווי. אם הזכות הנרכשת מזכה את הרוכש בחלק מנכסי האיגוד בעת פירוקו, הרי שהחלק היחסי הינו אותו חלק מנכסי האיגוד שהרוכש זכאי לו מבין כלל נכסי האיגוד בעת הפירוק. החלק היחסי לא יושפע מזכויות נוספות מלבד הזכות לנכסי האיגוד בעת פירוקו. הסעיף מקשה על הפרשנות כאשר מדובר במניות מסוגים שונים (בית המשפט מפנה לדיון בכרך ג לספרי במהדורה הראשונה לאור שינוי החוק). אעיר, כי הקושי קיים אף לפי הנוסח של החוק הקיים בסעיף 9(ב)(1א) וראו ספרי בכרך ד מהד' שנייה ע' 50-48 ואף בית המשפט מפנה לכך.  

בית המשפט מפי השופט גרוניס מוכן לקבל את הפתרון שהצעתי לקבוע את החלק היחסי על פי השווי הכלכלי של הזכויות הנרכשות, דא-עקא שהדבר לא נטען על ידי הצדדים על כן אושרה קביעת וועדת הערר כי החלק היחסי ייחשב מנכסי האיגוד בעת הפירוק בלבד. במקרה הנדון מאחר שהתקנון קבע רק את זכויות בעלי מניות א בעת פירוק, וזאת לקבל את הערך הנקוב של המניות, ולא קבע מאומה בהקשר זה לגבי בעלי מניות ב, המשמעות היא כי הזכות לקבלת נכסי החברה בפרוק מוקנית לבעלי מניות מסוג ב בלבד.

 

החלטת מיסוי 46/08

החלטת מיסוי 46/08 נקבע כי:

עקרונית דירת נופש אינה מהווה "דירת מגורים מזכה". עם זאת, מאחר שמדיניות הרשות בעת הרכישה הייתה לראותה כ"דירת מגורים", וכך היא חויבה במס רכישה, הוחלט לסווג את הדירה כ"דירת מגורים" לצורך חוק המיסוי, אם כי צוין כי רוכש הדירה יחויב במס רכישה של נכס שאינו דירת מגורים (לדיון בסוגיה ראו פסקאות 6.43 ו-6.67 בכרך א לספרי "מיסוי מקרקעין" (מהדורה שנייה)).

 

ו"ע (תא) 1025/07 כספי (2009)

בו"ע (תא) 1025/07 כספי (09) נקבע כי,

אין לסטות מהלכת ע"א 42/77 לויט, כי חישוב מס הרכישה ברכישת חלק מדירה ימוסה ע"פ החלק היחסי מהחישוב לגבי הדירה כולה.

 

ו"ע (תא) 1093/07 ברק יעקבס

בו"ע (תא) 1093/07 ברק יעקבס נקבע:כי ברכישת דירה אין לכלול בשווי המכירה (הרכישה) 1.5% שהרוכש חויב לשלם לקבלן בגין שכר טרחת עו"ד הקבלן עבור פעולות שהוא יבצע עובר הרוכש. לדעתי, פסק הדין אינו נכון אם הקבלן גובה את שכר הטרחה בנוסף למחיר הדירה ככיסוי להוצאות שירותים משפטיים שהוא מקבל. כמו כן, פסק הדין שגוי אפילו היה מדובר בשירותים משפטיים עבור הקונה, אבל הקבלן אינו מחויב להעבירם בשלמותם לעורך הדין. 

 

 

עדכון מדרגות מס רכישה לדירות מגורים, המדרגות עודכנו בתוקף מיום 16/01/2009 

עדכון מדרגות מס רכישה לדירות מגורים, המדרגות עודכנו בתוקף מיום 16/01/2009 כדלקמן:

מדרגות חדשות מ-16/1/09 עד 15/1/10 הסכום בש"ח

שיעור המס

 

עד 1,026,660  

פטור

דית מגורים יחידה

מ-1,026,660 עד- 1,442,870

3.5%

 

מ-1,442,870

5%

 

עד 873,500

3.5%

דירה שאינה יחידה

מ-873,500

5%

 

 

 

ו"ע (י-ם) 127/07 הקופה לתגמולים ופנסיה של עובדי הסוכנות היהודית לא"י בע"מ

בו"ע (י-ם) 127/07 הקופה לתגמולים ופנסיה של עובדי הסוכנות היהודית לא"י בע"מ, נקבע כי: מס המכירה (קודם לביטולו) חל גם על קופת תגמולים

  

ו"ע (ת"א) 1281/05 ארווס

בו"ע (ת"א) 1281/05 ארווס, נקבע כי:

 תיקון 55 לחוק אשר האריך את התקופה ל"דירה יחידה" בעת רכישת דירה חליפית מ-18 ל-24 חודשים, אינו חל על הסכמים אשר קדמו ליום כניסתו לתוקף של התיקון לחוק, למרות שהדירה החדשה נמסרה לאחר כניסת התיקון לחוק לתוקף.

 

ו"ע (ת"א) 1106/06 בכר

בו"ע (ת"א) 1106/06 בכר, נקבע כי:

 רכישת דירה  חדשה מקבלן, טרם כניסתו לתוקף של תיקון 55 לחוק, ומכירת הדירה הישנה 22 חודש לאחר הרכישה, ולאחר כניסתו לתוקף של התיקון, שוללת את הטבה לדירה יחידה. וזאת משום שחל החוק שהיה עובר לתיקון 55 שקבע חזקת דירה יחידה לגבי הדירה הישנה אם לא חלפו 18 חודש מאז רכישת הדירה החדשה (תקופה שהוארכה ל-24 חודש בתיקון 55).

 

ו"ע (ת"א) 1129/02 נוה בניין ופיתוח בע"מ

ו"ע (ת"א) 1129/02 נוה בניין ופיתוח בע"מ, נקבע כי:

 צרוף זוכה נוסף במכרז של המינהל שנה אחרי הגשת המכרז מחייב במס רכישה על מלוא הקרקע ע"י הזוכה ומס רכישה נוסף ע"י הזוכה הנוסף לגבי חלקו.

 

ע"א 9946/06 קופת חולים כללית נ' מנהל מס שבח

בע"א 9946/06 קופת חולים כללית נ' מנהל מס שבח:

ביטל בית המשפט העליון החלטה של ועדת הערער, וקבע כי קופת החולים הכללית זכאית לפטור מלא ממס שבח במכירה של מקרקעין אשר עשתה בהם "שימוש במישרין", למרות שהמקרקעין כללו זכויות בנייה נוספות אשר אינן מנוצלות בעת המכירה. החוק אינו דורש כי השימוש במישרין ישתרע גם על אותן זכויות בנייה, במובחן מהוראת סעיף49ז לחוק.

אין לנו אלא להצטרף להלכה, פיצול רעיוני בשונה מפיצול פיזי יש לעשות רק על סמך הוראה מפורשת בחוק. ראו: ע"א 104/74 מנהל מס שבח אזור מרכז נ' פלדמן.

 

ו"ע (ב"ש) 1003/07 עיריית אשקלון

בו"ע (ב"ש) 1003/07 עיריית אשקלון נקבע כי:

חכירת קרקע ע"י עירייה לשם הקמתו והפעלתו של שוק עירוני פטורה ממס רכישה. הטעם לכך הוא כי הפעלת שוק למען רוכלים, למרות תשלום דמי השימוש של הרוכלים, אינה פעילות עסקית שיש עמה הכנסה, שכן אין היא בתחרות עם גופים עסקיים אחרים (פס"ד עיריית רמת גן של ביהמ"ש העליון אובחן).

 

ו"ע (ת"א) 1287/04 הקרן לקידום החינוך ליוצאי עיראק בישראל

בו"ע (ת"א) 1287/04 הקרן לקידום החינוך ליוצאי עיראק בישראל נקבע כי:

הקדש שהיה מוסד ציבורי לפי סעיף 46 (א) לפקודת מס הכנסה לא זכאי לפטור במכירת נכס (דירה) על פי סעיף 61 (ב) משום שהדירה לא שימשה את ההקדש במישרין כי השימוש בדירה נעשה ע"י נאמן ההקדש. איני בטוח כי ההבחנה בין ההקדש לנאמן ההקדש היא ראויה. לטעמי, ייתכן שמוצדק להעניק להקדש או לנאמן פטור חלקי מכוח ס' 61(ב)(2)(ב) כי המוסד החזיק בדירה מעל ל – 4 שנים, ובחלק קטן מהתקופה עשה בה שימוש במישרין למשרדו (קרי: פטור בגובה 50% בצירוף פטור יחסי לפי תקופת השימוש במישרין בפועל, ראו: י' הדרי, מיסוי מקרקעין כרך ב' – חלק שני (מהד' שנייה), ע' 74).

 

תיקון 61 לחוק מיסוי מקרקעין התשס"ח-2008

התיקון ביטל את מס המכירה רטרואקטיבית לגבי עסקאות שנעשו מיום 01.08.2007 ואילך.

 

ו"ע (חי') 6054/06 רשת תורה ומלאכה

בו"ע (חי') 6054/06 רשת תורה ומלאכה נתקבלה הטענה לפטור ממס רכישה למוסד ציבורי לאחר שהמוסד הוכיח כי הקרקע הנדונה נרכשה לשם בניית מוסד חינוכי, דבר המוכיח שימוש במישרין למטרה הציבורית. אך החלטה ניתנה למרות שחלפו מספר שנים בלא מימוש המטרה. הלכת פרידמן אובחנה משום שמספר השנים שחלף מאז הרכישה היה הכרחי כדי שרשויות התכנון ישנו את ייעוד הקרקע הנדונה.

 

ו"ע (חי') 8033/07 צמרת

בו"ע (חי') 8033/07 צמרת נקבע כי במקרה מיוחד שבו דובר בנכה תאונת עבודה בעל נכות מוכרת של 49%, כאשר נוספה לו נכות נוספת, אושרה לו הזכאות להקלה ממס רכישה למרות שהאישור על הנכות הנוספת ניתן ע"י מומחה שאינו מטעם הביטוח הלאומי. הטעם העיקרי לכך היה שלמרות שהתקנות מגדירות במקרה זה נכה ככזה שהוכר ע"י המוסד לביטוח לאומי, היה ברור שנכותו הכללית עלתה על 50% שהיא התנאי להקלה מהמס.

 

ו"ע (ת"א) 1409/04 דרור

בו"ע (ת"א) 1409/04 דרור, נקבע כי:

חילוף מכוח צו רשות מוסמכת של זכות דיירות מוגנת בחנות אינה פטורה לפי חוק המיסוי (ס' 65, וס' 9ג) ותקנות מס רכישה (תקנה 27), משום שאין מדובר בזכות במקרקעין (מה עוד שבפועל לא דובר בצו רשות מוסמכת אלא בהסכם פשרה בעקבות תביעת פינוי).