פרק 8 - שווי מכירה ורכישה

 

ו"ע 52894-03-17, שינל שטיין נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב

פס"ד זה עניינו בחיוב במס שבח, וזאת אף על פי כי הנישום הגדיר את הנכס כדירת מגורים, אך ייעודו היה מחסן, בנובמבר 2015 מכר שטיין את זכות הבעלות בנכס נשוא הפס"ד אשר מצוי בקומת קרקע בבנייו מגורים בתל – אביב, וזאת בכפוף לפטור מ"דירת מגורים מזכה", כמשמעות המונח בחוק מיסוי מקרקעין,לא קמה כל מחלוקת כלפי העובדה כי הנכס אכן שימש, והכיל בחובו מתקנים אשר דרושים למגורים (כגון מטבח, מקלחת), מאידך גיסא מנהל מיסוי מקרקעין לא ראה את הנכס כ"דירת מגורים", וכן סיווגו כמחסן, מחמת ייעודו התכנוני המקורי כמחסן,   חדר ההסקה, "גרז'" (מוסך) ואף כשטח פתוח, אין אפשרות להחשיבם כדירת מגורים לצורך מתן הקלה במסגרת החוק. שטיין טען כי רכש את הנכס כדירת מגורים, מה שבנוסף גם שימש אותו במרוצת השנים למגורים, וכן כי אין בכדי התכנון ההיסטורי כדי לעלות עד כדי שלילת הפטור אשר יועד ל"דירת מגורים".זאת ועוד תתווספנה העובדה כי מראשית בנית הדירה, (וכמובן עת רכישתה) ניתן היתר להקמת דירה. כך שהנושא התכנוני אינו מקור לפסילה בענייננו דנן.

 

ו"ע (מחוזי י-ם) 50652-11-17 ישי נ' מס שבח ירושלים -  מיסוי החלפת דירות ברכישה מקבלן

עניינו של פס"ד זה בעוררים אשר רכשו מקבלן דירה על הנייר ולאחר תקופה של שנה וחצי חתמו על תוספת להסכם המקורי, אשר קבע את ביטול ההסכם החוזה המקורי והחלפת הדירה המקורית בדירה אשר שוויה גבוה יותר. מחד גיסא ביקשו הרוכשים לשלם מס רכישה על הדלתא בין שווי הדירה המקורית לזו החדשה נכון למועד רכישת הדירה החלופית. נקבע כי התאם להוראת ביצוע 20/97 יש לראות בהסכם המקורי כבטל, ולמסות את העוררים על מלוא שווי הדירה החלופית נכון לעת החתימה על התוספת להסכם.

 

ו"ע (מחוזי חי') 860-09-17 יקותיאלי נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה – קביעת שווי מכירה בעסקת קומבינציה לפי שווי שירותי בנייה, בצירוף רווח יזמי וקבלני וללא היוון

עניינו של פס"ד זה בעסקת קומבינציה מסוג "מכר חלקי", בה הוחלט כי שווי הרכישה יקבע לפי שווי שרותי הבנייה  הניתנים בידי היזם, המכילים בחובם גם עלויות עקיפות וכן רווח קבלני ויזמי אך ללא היוון עלויות השווי נקבע ע"פ שווי עלויות בנייה לפי מחירון דקל, תוך השוואה לעלויות בנייה בפרויקטים דומים של קבלנים בסביבה תוך השוואה לשווי המקרקעין הנמכרים.

חוזר מיסוי מקרקעין מספר 2/2019 – שיעור מס הרכישה ברכישת דירת מגורים המהווה תחליף לדירת מגורים יחידה בקבוצת רכישה שבנייתה טרם הסתיימה:

עניינו של חוזר זה עוסק בשיעור מס הרכישה ברכישת דירת מגורים חדשה אשר מהווה תחליף לדירת מגורים יחידה אשר נקנתה במסגרת קבוצת רכישה אשר בנייתה טרם הסתיימה וזאת לאור הוראות תיקון 93 ולחוק מיסוי מקרקעין. חוזר זה נותן מענה סוגיה נפוצה בקרב רכישת דירה יחידה במסגרת קבוצת רכישה והיא המקרה בו הרוכש רכש את הדירה במסגרת קבוצת רכישה אך הבניה מתעכבת וחורגת מזמני העבודה התקינים של שוק הנדל"ן, במצב הדברים הנ"ל נמצא הרוכש בסיטואציה בלתי אפשרית בה מחד גיסא אין לו דירת מגורים כלל ואינו יכול להעריך מתי הדירה שרכש עם קבוצת הרכישה תיבנה ומאידך גיסא באם ירכוש דירה נוספת יחויב עליה בשיעור 8% מס רכישה שכן תחשבנה כדירה שניה. כמענה לסוגיה הנ"ל מתווה התיקון פתרון  בצורת "מסלול החלפה חדש" והוא כדקלמן:

"יחיד שרכש דירה יחידה במסגרת קבוצת רכישה, יהיה זכאי לשיעורי מס הרכישה המוטבים ברכישת דירת מגורים חדשה, אם מכר את זכויותיו בדירת המגורים הישנה (שבקבוצת הרכישה) תוך 18 חודשים ממועד השלמת בנייתה, במקרים הבאים":

כאשר דירת המגורים החדשה נרכשה לאחר חלוף 4 שנים מיום רכישת הדירה הישנה בקבוצת רכישה ובלבד שבניית הדירה הישנה בקבוצת הרכישה לא החלה, או שהחלה הבנייה בתקופה זו והמנהל שוכנע כי קיים עיכוב מהותי אחר בהשלמת בנייתה של הדירה הישנה בקבוצת הרכישה (הנובע מקושי אובייקטיבי וקולקטיבי שאינו תלוי בחברי הקבוצה), בנסיבות שאינן בשליטתו של הרוכש ולא היו ידועות במועד רכישת הדירה בקבוצת הרכישה.

כאשר דירת המגורים החדשה נרכשה לאחר חלוף 6.5 שנים מיום רכישת הדירה הישנה בקבוצת רכישה ובלבד שלא נמסרה לרוכש החזקה בדירת המגורים הישנה שבקבוצת הרכישה עד למועד רכישת הדירה החדשה. במקרה זה, ברכישת הדירה החדשה יחול שיעור מס מוטב החל ברכישת דירת מגורים יחידה גם אם הוסרו המגבלות או הקושי שליוו את הפרויקט וכן גם אם לא ליוו את הפרויקט קשיים כלל.

הוראות אלו יחולו בכפוף לתנאים האמורים לעיל, וכן כל עוד עת קניית הדירה החדשה לא הייתה הדירה אשר נרכשה במסגרת קבוצת הרכישה ברשותו של הרוכש (וכן לא דירה נוספת אחרת)

יתרה מכך יחול מסלול ההחלפה גם לגבי דירת מגורים חדשה שנרכשה כתחליף לדירת מגורים אשר נרכשה מקבוצת רכישה אשר נקלעה לקשיים וזאת על אף אם נרכשה ערב פרסום תיקון 93 לחוק מיסוי מקרקעין, קרי לפני 28.6.18, בכפוף לתנאים הבאים:

מועד רכישת הדירה החדשה הינו בתקופה הקטנה מארבע שנים ממועד אישור השומה העצמית או ממועד קביעת שומה לפי מיטב השפיטה.

התקיימו כל התנאים לעמידה במסלול ההחלפה החדש, למעט תנאי 4 השנים.

רכישת הדירה החדשה נעשתה על רקע קושי מהותי שהתגלה בקבוצה ואשר לא היה ידוע במועד רכישת הדירה הישנה (למשל חלף זמן סביר מהרכישה וחרף זאת טרם ניתן היתר בנייה לפרויקט).

( הוראות התיקון יחולו במסגרת דירה אשר נרכשה במסגרת קבוצת רכישה ובמקרה זה בלבד, שכן הוראות אלו לא יחולו במקרים של רכישת דירה מקבלן).

 

 ו"ע 20861-09-16 אאורה השקעות נ' מנהל מיסוי מקרקעין חדרה (3.7.18)

חברה א' זכתה במכרז לרכישת זכויות חכירה במקרקעין וכחלק מתנאי המכרז התחייבה החברה לשאת בהוצאות פיתוח בגין הקמת תשתיות אשר לא בוצעו במקרקעין עד למועד הזכייה.

זמן קצר לאחר הזכייה של חברה א' מכרה החברה חלק מהמקרקעין לחברה ב', המערערת, אאורה השקעות בע''מ, אשר התחייבה בנוסף לרכישת חלק מהמקרקעין גם לשאת בחלק מהוצאות הפיתוח של חברה א' בשיעור זהה לחלק רכישת המקרקעין.

חברה א' והמערערת דיווחו על העסקה לפי שווי מכירת המקרקעין ללא הוצאות הפיתוח. נכון למועד ביצוע העסקאות, לא בוצעו כלל עבודות פיתוח בפועל.

המשיב, מנהל מיסוי מקרקעין חדרה, לא קיבל את שומת המערערת וקבע כי שווי המכירה בעסקה השנייה צריך לכלול את חלקה היחסי של המערערת בהוצאות הפיתוח.

נקבע כי עמדת המשיב עומדת בניגוד ברור להוראת ביצוע מספר 28/97 – "שווי לצורך מס רכישה – הוצאות פיתוח" ולהנחיה של מנהלת החטיבה המקצועית שפורסמה בשנת 2017, לפיהן אין לכלול את הוצאות הפיתוח בשווי לצורך מס רכישה כאשר הקרקע הנמכרת כלל אינה מפותחת, זאת גם אם הרוכש קיבל על עצמו את ההתחייבות לשאת בהוצאות פיתוח הקרקע. העסקאות בוצעו בפער זמנים של כ-4 חודשים בלבד ואילו המשיב ניסה ליצור הבחנה בין העסקאות בכך שביקש לחייב במס רכישה את הוצאות הפיתוח נשוא העסקה השנייה בטענה כי מדובר במכירה של זכויות במקרקעין וגם של התחייבות לשאת בהוצאות פיתוח. ביצוע ההבחנה הינה טעות של המשיב.

לאור האמור לעיל ונימוקים נוספים לרבות פסיקה קונקרטית אשר הוזכרה בערר, הוחלט לקבל את הערר.

 

ו''ע 57111-05-16 BV נ' מנהל מס שבח חדרה (23/05/2018)

העוררת, חברה זרה, הייתה בעלים של דירת מגורים בישוב קיסריה. ביום 26.02.2015 נמכרה הדירה בתמורה לסך של 800,000 ₪ והעוררת הגישה הצהרה וביקשה לחשב את מס השבח בהתאם לתמורה המוסכמת בין העוררת לרוכש. המשיב, מנהל מיסוי מקרקעין חדרה, קבע את שווי הדירה על פי שוויה בשוק החופשי בסך של 1,524,000 ₪.

המחלוקת נוגעת לעניינים הבאים:

א. שווי מכירה – העוררת הציגה חוות דעת שמאית אשר קבעה את שווי הדירה בסך של 1,050,000 ₪, המשיבה הגישה חוות דעת שמאית אשר קבעה את שווי הדירה בסך של 1,300,000 ₪ זאת על אף שהמשיבה קבעה בשומה את שווי הדירה בסך של 1,524,000 ₪.

ב. שווי רכישה – העוררת הצהירה על שווי רכישה כולל מס ערך מוסף, קרי 533,800 ₪ ואילו המשיבה קבעה כי רק אם יוכח שהעוררת לא פעלה כ "עוסק" ולא ניכתה את מס התשומות יחושב השווי כולל מס ערך מוסף אחרת השווי יהא 456,239 ₪.

ג. פחת – לטענת המשיב יש להפחית משווי הרכישה את הפחת אותו יכלה העוררת להפחית מהכנסותיה מהשכרת דירה.

הכרעה:

שווי מכירה – קביעת שווי המכירה על פי שווי שוק הינו ברירת מחדל ואילו העוררת טוענת לחריג לכלל זה לפיו במידה והתמורה המוסכמת נקבעה בתום לב וללא השפעת יחסים מיוחדים בין הצדדים יקבע שווי העסקה לפי התמורה המוסכמת. לאור העובדה כי לא הוצגו עדויות ולא ניתן לברר מדוע נקבעה התמורה כפי שנקבעה. נקבע כי שווי השוק של הדירה יהיה בהתאם לחוות דעת שמאית שהציגה העוררת וזאת לאור העובדה כי בחוות דעת המשיבה נמצאו כשלים.

שווי רכישה – העוררת טוענת כי לא סווגה כ- "עוסק" לצרכי מס ערך מוסף וכי לא ניכתה מס תשומות. לא הוצגו ראיות המצביעות כי נוכה מס תשומות ולכן נקבע כי יש לקבוע את שווי הרכישה בסך של 533,800 ₪.

פחת – תכלית מס שבח אינה תכלית עונשית, אין חולק כי המערערת לא הגישה דו''חות על הכנסותיה למס הכנסה ולכן אין חולק כי לא דרשה את הוצאות הפחת, על כן אין לנכות משווי הרכישה את הפחת שיכלה לנכות.

הוחלט לדחות את טענת העוררת לגבי שווי המכירה ולקבוע את שווי המכירה בהתאם לחוות דעת שמאי מטעם העוררת ולא לפי שווי מוסכם. כמו כן, הוחלט לקבל את טענת העוררת בנוגע להכללת סכום מס ערך מוסף בשווי הרכישה ואי ניכוי הוצאות פחת משווי הרכישה.

 

עמ (נצ')  63797-05-16 הנרי היילינג ואח' נ' מדינת ישראל רשות המיסים (26/09/2017)

העוררים מכרו קרקע ובהתאם להסכם המכר היה על המוכרים (העוררים) לשאת בתשלום לאפוטרופוס הכללי ובהוצאות דמי פינוי. בפועל הקונים ביצעו את התשלומים כאמור והסכומים קוזזו מהתמורה שהיה על הקונים להעביר למוכרים על פי הסכם המכר.

המשיבה לא התירה לעוררים לנכות את ההוצאות מהטעם שהוצאות אלו לא שולמו על ידם אלא על ידי הקונים.

אין מחלוקת כי הסכומים האמורים הם מסוג התשלומים המותרים בניכוי לצורך קביעת סכום השבח. ההכרעה במחלוקת הינה סביב השאלה מי נשא הלכה למעשה בעלויות ההוצאות אשר הניכוי שלהן מבוקש.

הסכומים הרלוונטיים קוזזו מיתרת התמורה לתשלום בהתאם לחלקים בהם המערערים היו אמורים לשאת על פי הסכם המכר. לאור העובדה כי התשלומים המוטלים על המוכר שולמו על ידי הקונה ולאחר מכן סכומם קוזז מסכום היתרה לתשלום, יש לראות כאילו שולמו על ידי המוכר. זאת בדומה לקונה שמשלם מקדמה לרשויות המס על חשבון מס השבח והתשלום מקוזז מיתרת התשלום למוכר ונחשב כאילו שולם על ידי המוכר.

לאור האמור לעיל, הערר התקבל והחלטת המשיבה בוטלה.

ו''ע 38114-03-15 חיים חנין נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה (04/05/2017)

בשנת 2012 התקשרו בעלי קרקע המצויה בחיפה בהסכם עם קבלן על מנת שיקים על החלקה מבנה ובו 7 דירות, בתמורה לקבלת חלק מהקרקע ותשלום כספי.

בעלי הקרקע הם בני הזוג חנין ובני הזוג פוליטי, בחלקים זהים.

בערר אשר הוגש על ידי בני הזוג חנין, חלוקים הצדדים על חישוב מס השבח שיש לשלם בעקבות העסקה עם הקבלן ואילו בערר שהוגש על ידי בני הזוג פוליטי חלוקים הצדדים בשאלת חבות המס וסיווג העסקה כעסקת מקרקעין.

בהסכם בין בעלי החלקה לקבלן נקבע כי החברה תבנה 3 דירות עבור בני הזוג פוליטי ובתמורה ישלמו בני הזוג לקבלן סך של 2,275,000 ₪. כמו כן, בהסכם נקבע כי בתמורה לבניית דירה עבור בני הזוג חנין, יקבל הקבלן מבני הזוג חלק מזכויותיהם בחלקה, חלק בהיקף שיאפשר לקבלן לבנות 3 דירות.

חנין

מחלוקת הצדדים הינה סביב קביעת שווי המכירה. בני הזוג חנין טוענים כי יש לחשב את שווי המכירה על פי עלויות בניית הדירה, קרי 752,000 ₪ ואילו המשיב סבור כי יש לקבוע את שווי המכירה על פי מחיר השוק של החלקה אשר הועברה לקבלן, קרי 2,900,000 ₪.

הקשר בין הקבלן לבני הזוג חנין אינו עומד בפני עצמו אלא שלוב יחד עם עסקת בני הזוג פוליטי (שירלי פוליטי היא הבת של בני הזוג חנין). פער גדול בין שווי שוק הזכויות לבין התמורה יכול להעיד במקרים מסוימים על יחסים מיוחדים בין המוכר לרוכש.

לאור האמור והעובדה כי השווי שנקבע על ידי בני הזוג חנין אינו סביר, הוחלט לדחות את הערר של בני הזוג חנין.

פוליטי

לטענת המשיב, ההפרש בין שטח הדירות של בני הזוג פוליטי לאחר סיום הבניה ( 44.14%) לבין השטח הכולל לו היו זכאים טרם ביצוע העסקה (50%), קרי סך של 5.9% מהווה מכירה לקבלן. המשיב טוען כי גם לפי בדיקת ערך שווין היחסי של הדירות אל מול שווי הבניין כולו מביא למסקנה כי בני הזוג פוליטי מכרו חלק מזכויותיהם לקבלן.

אין די ראיות כדי לקבוע כי עלות שירותי הבנייה שקיבלו בני הזוג פוליטי עלתה על סכום התמורה הכספית ששילמו עבור שירותים אלו. כמו כן, גישת המשיב כי די בכך ששטח הרצפה של דירות בני הזוג פוליטי לאחר הבניה קטן מ-50% כדי ללמד על מכירת זכויות במקרקעין לא התקבלה.

לאור האמור, הוחלט לקבל את ערר בני הזוג פוליטי ולהורות על ביטול השומה שהוצאה להם.

 

 

ערר (י-ם) 129/17 איתן לוי חמדי נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים (19/04/2017)

הערר עוסק בבקשה לתוספת יחידת דיור.

לטענת המשיבה, הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים, תוספת יחידת הדיור אינה "דירת מרתף".

לאור העובדה כי עמדת המשיבה אינה מתיישבת עם לשון ההחלטה אשר ניתנה מסגרת הדיון בוועדה, הוחלט להחזיר את הנושא להחלטה חדשה של הוועדה המקומית.

 

וע (חי') 2917-11-14 אברהם רויכמן נ' מנהל מס שבח מקרקעין – חדרה (08/01/2017)

חברת נכסי אשפר בע''מ החזיקה בזכויות מקרקעין אשר הועברו לבעלי מניותיה, העוררים, האחים שיר ואברהם רויכמן בעת פירוקה מרצון בשנת 2010.

בשנת 1994 פנתה החברה בבקשה לתיקון דוח''ות כספיים כך שהמקרקעין אשר סווגו כמלאי יסווגו כרכוש קבוע.

בשנת 2002 פנתה החברה באמצעות בא כוחה בבקשה לבצע שינוי ייעוד של המקרקעין ממלאי עסקי לרכוש קבוע. לאחר משא ומתן עם פקיד השומה, הושג בין הצדדים הסכם שומות לפיו יום שינוי הייעוד של המקרקעין הינו 31.12.2000.

לאחר העברת המקרקעין לעוררים באופן אישי בעקבות פירוק מרצון של החברה החלו העוררים לבצע עסקאות מכר.

בשלושת העררים חלוקים הצדדים בנוגע למועד רכישת המקרקעין. המחלוקת הינה סביב פרשנות הסכם השומה שנערך בין החברה לבין פקיד השומה ובדבר סמכותו של המשיב, מנהל מס שבח מקרקעין-חדרה לתקן שומות על פי סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין.

המשיב טוען כי הסכם השומות משנת 2002 לא מהווה אישור לשינוי ייעוד אלא מתייחס לבקשת החברה משנת 1994 לתיקון הדוחות. לכן, קבע המשיב כי יום רכישת המקרקעין היינו מועד הרכישה המקורי בשנת 1991.

נקבע כי הסכם השומות שנערך בשנת 2002 מעיד על הסכמה משותפת של החברה, העוררים ופקיד השומה לשינויי ייעוד המקרקעין ממלאי עסקי לרכוש קבוע.

לאור האמור, שלושת העררים התקבלו כך שיום הרכישה שנקבע הינו יום שינוי הייעוד לפי הסכם שומות משנת 2002, קרי ה- 31.12.2000.

 

 

– ו"ע 46205-08-11 בריטיש ישראל השקעות בע"מ 513448969 נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה (1/12/15)

פסק הדין עסק בחישוב חבות מס רכישה בעסקאות מיזוג שנעשו בדרך של החלפת מניות של חברה הנחשבת לאיגוד מקרקעין. בפסק הדין נקבע כי:

סעיף 103ב לפקודת מס הכנסה קובע כי יש לחשב את מס הרכישה בשיעור של 0.5% משווי המכירה.

שווי המכירה לעניין זה הוא שווי המניות שהועברו ולא שווי המקרקעין בבעלות החברה הנעברת.

פרשנות זו הולמת את החלטת המיסוי שניתנה ביחס למיזוג, אשר בה נדונה העברת המניות ולא העברת הזכויות במקרקעין.

עסקאות שינוי מבנה אחרות, שלא נעשות בדרך של החלפת מניות, רלוונטיות להחלטה שהתקבלה. לכן, יש להחיל את הקביעה גם לגביי שינויי מבנה אחרים בהם מבוצעת העברה בזכויות באיגוד מקרקעין.

 

ו"ע 23460-10-14 בט ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה (01/09/2015) 

האם יש להכיר בהוצאות משפטיות של המוכר ששולמו על ידי הרוכש במסגרת התמורה?

לאור "עקרון צירוף כל התמורות"  כל תשלום ששילם הקונה למוכר או למי מטעמו, על מנת להבטיח את קיום התחייבותו של המוכר למכירת הזכויות בנכס הנמכר, יכלל בשווי הרכישה.

תשלום לעורך דינו של מוכר לכיסוי ההוצאות לרישום דירה שרכש קונה על שמו, מהווה חלק מהתמורה שמשלם הרוכש עבור הדירה, במיוחד מקום שבו המוכר התחייב מפורשות להשלים את הרישום על שם הרוכש.

שירותים משפטיים נוספים שהעניק העורך דין ואשר לא נועדו למלא את התחייבות המוכר אינם יכללו במסגרת התמורה.

 

ו"ע 1827-10-13 נוה גד  בנין ופתוח בע"מ נ' מנהל מס שבח מקרקעין תל אביב (17/6/15)

רקע עובדתי: בעבר היו לחברת הירקון בע"מ זכויות במתחם מקרקעין. החברה הייתה מעוניינת בפיתוח המתחם ולשם כך התקשרה עם העוררת בשני הסכמים (שנות השישים והשבעים). על פי ההסכמים העוררת הייתה אמורה לרכוש זגויות בחלקות הקרקע ולבנות מלון דירות במקום. תמורת הרכישה אמורה הייתה להיות מזומן וזכות לאחוז מפדיון מלון הדירות. בנוסף, כתנאי לביצוע העסקה, קרקעות אחרות היו אמורות להמסר לעיריית תל אביב. הפרוייקט לא יצא אל הפועל, ובשנת 2012 נחתמה תוספת להסכמים. התוספת שינתה את חישוב התמורה ואת הקצאת הקרקעות לצרכי הציבור. התוספת נחתמה על רקע רצון העוררת למכור את זכויותיה לצד שלישי. המשיב טוען כי ההסכמים משנת 2012 מהווים עסקה נוספת שמצדיקה הטלת מס רכישה נוסף על העוררת.

הועדה קבעה כי כאשר היקף עסקה גדל בעקבות שינויים אשר הוסכמו בין הצדדים לאחר כריתתה המקורית קיימת הצדקה להטלת מיסוי נוסף. היקף עסקה יכול לגדול כתוצאה מהרחבת ההיקף הכמותי, שינוי חיובי באיכות הממכר, הגדלת היקף התמורה או שוויה או שיפור בתנאי העסקה הנלווים. אין כך הדבר כאשר מרכיב מסוים בעסקה מוחלף במרכיב אחר שווה ערך ואיכות. שינוי במתכונת או מתווה עסקה אינו מצדיק, כשלעצמו, הטלת מס נוסף.

לגביי העסקה הנדונה נקבע כי הגרעין הקשה, מכירת החלקים בחלקות מוגדרות, של העסקה כלל לא השתנה. הרכיב השני, העברת השטחים לצרכי ציבור, לא הוגדר באופן ספציפי אלא באמצעות יחס, נמצא כי אין בהחלפה כדי להגדיל את ההיקף הכלכלי של הממכר אלא לשמרו. לעניין התמורה, נקבע כי הרכיב השני (אחוז מהפדיון) לא סופק עד לאותה העת, התקבלה טענת העוררת כי הסכום החדש שנוסף בשנת 2012 (24 מיליון) נועד להחליף את רכיב התמורה השני כאמור, ולפיכך אינו מגדיל את ההיקף הכלכלי של העסקה המקורית.

הערר התקבל. 

 

ו"ע 17240-10-12 יחד הבונים ייזום ובניה בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין רחובות (27/04/15)

האם יש לכלול בשווי המכירה את ההוצאות המשפטיות אשר הרוכשים נטלו על עצמם לשלם לב"כ המוכר.

אין בכוחם של פסקי הדין בעניין יעקבס (4532/09) וינאי (5259/12) בכדי ליצור הלכה פסוקה, בשל העובדה שמדובר בהסדרים מוסכמים בין הצדדים שקיבלו את המלצת בית המשפט העליון בלבד.

על הקבלן לא מוטלת חובה שבדין לשאת בתשלום ההוצאות המשפטיות הכרוכות ברישום זכויותיהם של הרוכשים בנכס. על כן, אין להחילן במסגרת "עקרון צירוף כל התמורות" ולצרף אותן לשווי המכירה.

הנכס הנמכר אינו "דירה רשומה" ולכן אין לכלול את רישום הזכויות ב"שווי המכירה".

תשלום עבור השירותים המשפטיים שקיבל הקבלן עצמו מעורכי הדין עשוי להיכלל בגדר "עקרון צירוף כל התמורות. לפיכך להיחשב כחלק משווי המכירה. אולם, במקרה דנא לא הוכחה הטענה. 

 

ו״ע 17240-10-12 יחד הבונים ייזום ובניה בע״מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין רחובות

השווי לצורך חישוב מס הרכישה צריך להיות מושתת על "עקרון צרוף כל התמורות" שמשמעותו "כל תשלום שחייב המוכר לשלם בקשר לנכס ביום המכירה, אך הקונה מתחייב לשלם במקומו, מהווה חלק משווי המכירה" ("מיסוי מקרקעין" כרך ב' חלק ראשון, 2003, עמ' 174). המחלוקת נשוא הערר הינה האם יש להוסיף את ההוצאות המשפטיות שמשולמות על ידי הרוכשים לעו"ד הקבלן כחלק מהתמורה. נפסק כי על הקבלן לא מוטלת חובה שבדין לשאת בתשלום ההוצאות המשפטיות הכרוכות ברישום זכויותיהם של הרוכשים בדירה, ולכן תשלומם על ידי הרוכשים אינו מהווה חלק משווי הרכישה. 

 

 

ו"ע 33596-09-12 מידטאון בע"מ נ' מנהל מסמ"ק ת"א: (31/3/15)

בתאריך 14/6/11 נרכשו זכויות במקרקעין על ידי העוררת מתנובה, בחוזה הרכישה נקבע כי התמורה תשלום בשלושה תשלומים. האחד במועד החתימה, ועוד שני תשלומים (בהפרשים של 6 ו12 חודשים). העוררת גרסה כי שווי הרכישה נדרש להיות מהוון לפי שיעור הריבית שמחייב אותה הבנק הממן את חלקה הארי של העסקה.

שומתה של העוררת אינה מתקבל. נקבע כי בהסכם קיימת האופציה להקדמת התשלומים, כל זאת ללא הקטנת התמורה, על כן, הדבר מהווה עדות לכך שאין מדובר על עסקת אשראי.

העניין נבדל מסוגיית המכון הגיאופיזי, שכן, ניתן ביטוי לרכיב המימוני בעסקה.

 

ו"ע 4357-10-13 חייל הקשעות ונכסים בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין - חיפה - פרק 5,8,9

העוררת רכשה מהמפרק נכס הכולל זכויות מקרקעין, זכויות במרכז המסחרי, זכויות בנייה וכן את כל הזכויות בחברת צמנטכל ניהול נכסים בע"מ וחויבה בשל כך במס רכישה. מס רכישה הינו מס עקיף המוטל על צריכת המקרקעין על ידי הרוכש [י' הדרי מיסוי מקרקעין כרך ד' (2008)]. מלשון סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין המגדיר "שוויה של זכות" נראה כי נקודת המוצא של המחוקק הינה כי שוויה של זכות יקבע על פי המבחן האובייקטיבי, המתעלם מהתמורה המוסכמת ומרצון הצדדים [י' הדרי לעיל כרך א' 480 (מהדורה שלישית, 2012)], והחריג לכך הינו אימוץ התמורה החוזית. נפסק כי יש לכלול בשווי התמורה גם את שווי ההיטלים ודמי ההסכמה שנטלה הרוכשת על עצמה. כמו כן, הועדה קבעה שמכיוון שחובותיה של חברת הניהול, חברה גרעונית, היו כלפי הרוכשת עצמה, הרי שמבחינה מעשית רכישת חברה גרעונית תוך רכישת זכות הנשייה כלפיה, לא השפיע על שווי הרכישה של הנכס ומבחינת העוררת שוויה של חברת הניהול היה אפס. צוין כי על אף שעשוי להיות שווי שוק לחברה גרעונית, יש להוכיח שווי זה ולא להסתפק בטענה כללית כי השווי של החברה שלילי ושווה לסכום התחייבויותיה.

 

ע"א 3289/12 מנהל מיסוי מקרקעין מאכז נ' כהנא (2013) - פרק 4,5,8

שווי הזכות הנמכרת בעסקת קומבינציה ייקבע לפי שווי השוק של הקרקע או של שירותי הבנייה, וזאת לפי החלטת פקיד השומה. הנטל על המשיג ועליו להציג ראיות לעניין עלויות הבנייה, ולא בהכרח די בהצגת חשבונית.

 

ו"ע (נצרת) 21027-12-11 רשיד שיח' אחמד ואח' (2013)

בפסק הדין נאמר, כי למרות שהועדה היא ועדה מקצועית שיושבת כטריבונל שיפוטי לעניין מס שבח מקרקעין ומס רכישה, אין היא יכולה לקבוע על דעתה את שווי המקרקעין ולחשב את המס מבלי שהובאו בפניה הכלים המאפשרים לה לקבוע שווי של מקרקעין. הועדה קיבלה באופן חלקי את הערר בו נדונה שאלת חישוב מס השבח המגולם, שיתווסף על שווי המכירה המוסכם, שהמוכר קיבל על עצמו לשלם.
הוועדה ציינה בדרך אגב, כי מטעמי צדק היה על המנהל, להביא בפני הוועדה עסקאות להשוואה ככל שיש בידו עסקאות כאלה, זאת כדי לסלק את העננה כי המס הוא "דמיוני", כטענת העוררים. במילים אחרות, אף שנטל ההוכחה על העוררים, אך כשמדובר בצד השני שהוא המדינה, שבידה הצטברו נתונים השופכים אור, מן הראוי שיובאו בפני הועדה, כי מטרת המדינה לעשות צדק עם אזרחיה, ולא לשים לנגד עיניה רק את ההצלחה במשפט. הועדה איננה יכולה לקבוע יש מאין.

 

ו"ע (ב"ש) 47482-03-11 שיכון ובינוי נדל"ן בע"מ (2011) – תשלום מס רכישה במועד מימוש האופציה

בפסק הדין נאמר, כי מקום בו החוכר חופשי, מבחינה משפטית וכלכלית, לא לממש את האופציה שנקבעה בהסכם החכירה, יש לראות במימוש האופציה, רכישת זכות במקרקעין החייבת במס, בהתאם לסעיף 9(א) לחוק. תשלום מס רכישה לפי בסיס 91% אינה כוללת את האופציה, רק תשלום מס רכישה על בסיס היוון של 98% משקף תשלום מס רכישה גם בגין באופציה.

 

 ו"ע (ת"א) 1132-07 דג הכסף פיתוח והשקעות בע"מ (2011) – בעסקת תשלומים הנקוב במטבע זר השער הקובע הוא מועד החתימה על ההסכם

 בפסק הדין נאמר, כי בעסקת מכר בתשלומים הנקוב במטבע זר, המועד הקובע לקביעת שער החליפין הוא מועד חתימת ההסכם ולא מועדי התשלומים בפועל. זאת, בהתאם לקביעת בית המשפט העליון בעניין קפיטל פרופרטי. קביעה בהסכם, לפיה, שווי המכירה יחושב בהתאם לשער היציג במועד קבלת התשלומים אינה מעלה ואינה מורידה בעניין זה.
שאלה מעניינת, האם ניתן לבקש פתיחת שומה לפי סעיף 85 במקרה זה?

 

ו"ע (חיפה) 1419-12-08 דגון בתי ממגורות לישראל בע"מ

  1. תיקון שומה לפי סעיף 85 ביוזמת מנהל מיסוי מקרקעין אפשרי כשהתברר לו שטעה מבחינה משפטית בהבנת משמעות העסקה.
  2. החזרת מקרקעין בתום תקופת חכירה קצובה אינה בגדר מכירת זכות במקרקעין. אולם, פיצוי שמשולם על ידי הבעלים לחוכר בגין השקעותיו במחוברים למקרקעין יחשב כתמורה בגין מכירת מקרקעין לפי חוק מיסוי מקרקעין וימוסה בהתאם.

 


ע"א 5332/08 עמוס גולן ואח' נ' מנהל מס שבח (2010)

מינהל מקרקעי ישראל אישר הפשרתה של משבצת חקלאית במושב רגבה לשם הקמת שכונת מגורים. בעקבות זאת נחתם הסכם בין המושב לבין קבלן במסגרתו נטל על עצמו הקבלן את האחריות לביצוע התכנון, הבניה והשיווק של הדירות בפרויקט.
במקביל חתמו הדיירים בפרויקט ההרחבה על הסכם בניה ופיתוח עם הקבלן ועל "הסכם תושבים" עם המושב. לאחר מכן קיבלו הרוכשים מהמושב מכתב המלצה המיועד למינהל, אשר אישר את בקשותיהם להקצאת המקרקעין, ושילמו למינהל את דמי החכירה המהוונים עבורם.
בית המשפט העליון נדרש לדון בשאלה, האם רכשו הרוכשים מידי הקבלן דירת מגורים מוגמרת. נקבע (תוך כדי ציטוט הספר ) כי עסקת מכר מקרקעין ועסקת רכישת מקרקעין הן שתי פעולות היונקות את חיותן זו מזו, ואין האחת עומדת על רגליה במנותק מקיומה של האחרת. מאחר ובפסק הדין בעניין מפלסים (ע"א 4071/02) נפסק, בנסיבות דומות, כי אין לראות בקבלן כמי שרכש זכות במקרקעין מהמושב (בעקבות פסק דין זה ביטל מנהל מיסוי מקרקעין את שומת מס הרכישה שהוטלה על הקבלן והסכים שהקבלן לא רכש זכויות במקרקעין מהמושב), הרי שלא ניתן לראות בדיירים כמי שרכשו דירת מגורים מוגמרת מהקבלן.

 

עמ"ש (נצרת) 16/08 מי גולן אנרגיית רוח בע"מ (2010)

בעמ"ש (נצרת) 16/08 מי גולן אנרגיית רוח בע"מ (2010) נקבע כי:
שווי המקרקעין שיועדו להקמת טורבינות רוח לייצור חשמל, הינו שווי הקרקע בהתאם לייעוד זה בתוספת שווי הטורבינות שהוקמו על הקרקע ומחוברים אליה. עצם התקנת הטורבינות על הקרקע מעלה את ערך המקרקעין, ולפיכך אין להפרידם משווי המקרקעין.


 ו"ע (ת"א) 1287/07 זיידנבייבר (2010)

בו"ע (ת"א) 1287/07 זיידנבייבר (2010) נקבע כי:
 
במכירה רגילה אין להוון את התמורה ולקבוע את ערכה הנוכחי, כאשר אובחן עניין המכון הגיאופיסי שבו היתה הסכמה מראש להיוון התמורה אם תשלומה יוקדם (אף שהוא לא הוקדם בסופו של דבר). השווי ייקבע לפי שווי שוק הנהוג בעסקאות דומות כאשר על הטוען להיוון מוטל נטל הראיה שהוא לא עמד בו במקרה הנידון. לדוגמה, יש מקום להיוון בעסקאות קומבינציה בקרקע חקלאית לפני שינוי ייעוד, במכירת תחנת דלק על בסיס היוון המכירות, או מכירת נכסים מניבים על- פי היוון דמי השכירות העתידיים.

 

דנ"א 1047/10 פרידמן חכשורי חברה להנדסה ולבניה בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין ,מיסים כד/5 ה-223 (2010)

בדנ"א 1047/10 פרידמן חכשורי חברה להנדסה ולבניה בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין ,מיסים כד/5 ה-223 (  2010) נקבע:
 
אין להתיר דיון נוסף כי בקביעת השווי בעסקת פינוי ובינוי יש לכלול את הוצאות פינוי הדיירים. עניין ע"א 2960/95 שרביט אובחן, כי כאן מדובר בהוצאות השלובות בעסקה מבחינה כלכלית ולא ניתנות להפרדה.
 

ע"א 6340/08 וילאר נכסים (בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין (2010)

בע"א 6340/08 וילאר נכסים (בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין (2010) נקבע:
 
כאשר שווי המכירה הוא על-פי התמורה המוסכמת במכירת מקרקעין, הוא כולל את שווי הסכם השכירות של הקרקע אף שהוא עצמו אינו זכות במקרקעין (אינו עולה על 25 שנים).
בית-המשפט ציין, עם זאת, שייתכנו מקרים שנכס השכירות יהיה נפרד מהמקרקעין, כגון כאשר זה נמכר לקונה אחר.
 

ו"ע (י-ם) 306/08 בן מיור

בו"ע (י-ם) 306/08 בן מיור נקבע כי:
שווי הרכישה של חוכר בעסקה לפי החלטת המינהל 737 כולל גם את הסכום ששולם למינהל וגם את הסכום ששולם לקיבוץ עבור הוויתור על המגרש לטובת החוכר. המדובר במכירה של זכות במקרקעין העומדת בקביעת בית-המשפט העליון בענייןקיבוץ מפלסים. יצוין כי ההחלטה זהה להחלת אותה וועדה בו"ע (י-ם) 111/07 ברבוי.

 

ע"א 3534/07 פרידמן חכשורי חברה להנדסה ולבניה בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין

בע"א 3534/07 פרידמן חכשורי חברה להנדסה ולבניה בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין נקבע כי:
בעסקת פינוי ובינוי יש לכלול את עלות הפינוי בחישוב השווי לצורך מס רכישה.

 

ו"ע (ת"א) 1204/04 עירית תל אביב (2009) בע"מ

בו"ע (ת"א) 1204/04 עירית תל אביב (2009) בע"מ נקבע:
חידוש חוזה חכירה  מהעירייה לזכות חכירה שהוענקה לרוכש בעבר מהווה רכישה חדשה, כאשר הוא מרחיב את זכויות הקניין של החוכר. כתוצאה מכך הוחלו מס מכירה על העירייה (החידוש היה טרם ביטולו של המס) ומס רכישה על החוכר. שווי הזכות החדשה הוא ההפרש בין שווי הזכויות החדשות לעומת הישנות. מאחר שמדובר במימוש אופציה שניתנה במקור להארכת תקופת החכירה, היא אינה מהווה אירוע מס נוסף, למרות שבמקור לא שולם בגינה מס רכישה.

 

ע"א 7759/07 כספי נ' מנהל מס שבח (2010)

בע"א 7759/07 כספי נ' מנהל מס שבח (2010) החליט בית-המשפט העליון כי:
- מניין ארבע השנים לפתיחת שומה לפי סעיף 85 לחוק הוא מיום הוצאת שומה מתוקנת לאחר השגה ולא מיום      הוצאת השומה שלפני כן, כפי שקבעה הוועדה. (אגב, משום מה מציין בית-המשפט כי השומה לפני השגה        היתה שומה זמנית , בעוד שאין זה רלוונטי כי היא הפכה לשומה סופית על-פי החוק.)
- למעלה מן הצורך בתיק, בכוחו של סעיף 107 אף להאריך את מועד ארבע השנים הקבוע בסעיף 85 (בהסתמך    על י' הדרי, מיסוי מקרקעין, כרך ג, מהד' שנייה, 2007, 211-213).
- הארכת המועד תינתן מסיבה מספקת, קרי: לאי העמידה במועדים.
- שווי המכירה חייב להיקבע ליום המכירה, יום הסכם הקומבינציה במקרה דנן, ואין להביא בחשבון עובדות        מאוחרות ליום זה. לפיכך, תוספת תשלום מצד המוכר כדי לקבל את בניית הדירות שלו, אינה מקטינה למפרע    את שווי עסקת הקומבינציה לשם קביעת השבח.
- קריסת הקבלן אינה מהווה עובדה חדשה על-פי סעיף 85(1) לחוק, אלא עובדה שלא היתה צפויה ביום               ההסכם. הוצאות אלה יובאו בחשבון בעת מכירה עתידית של דירות התמורה. (שלא בפטור, כמובן, י"ה).
- אעיר, כי פסה"ד פותח פתח לטענה כי בניגוד לדעת הרשות, אין להגדיל את השווי אם ניתנו זכויות בנייה          נוספות לאחר יום החוזה, אם כי השופט עמית בחוות דעתו המסכימה מאבחן בין שני המקרים ורואה בזכויות      המאוחרות "כנובעות מהחוזה המקורי". (אתמהה, והאם אי מתן מלוא הבנייה על-ידי הקבלן, אינה חלק           מהחוזה המקורי? האין מדובר בהבחנה לא מוצדקת, בניגוד לתכלות החוק למסות את השבח האמיתי, בין          שמדובר בקיום החוזה ובין שמדובר בהפרתו?)

 

ה"ב 8/2009 "דמי מפתח" – התרתם בניכוי בחישוב השבח

בה"ב 8/2009 "דמי מפתח" – התרתם בניכוי בחישוב השבח נקבע כי:
בחישוב השבח במכירת זכות במקרקעין ע"י מי שהיה דייר מוגן ורכש את זכות הבעלות, יותרו בניכוי דמי המפתח ששולמו בשעתו על ידי הדייר לצורך רכישת זכות הדיירות המוגנת. הוצאת דמי המפתח תתואם מיום ההוצאה ועד ליום רכישת הבעלות בנכס. לטעמי, יש לשמור את יום הרכישה של זכות החזקה.
 

ע"ש (ת"א) 1159/07 מ. מ דן חברה לבניין בע"מ

בע"ש (ת"א) 1159/07 מ. מ דן חברה לבניין בע"מ נקבע כי:
בעסקאות קומבינציה מסוג מכר חלקי שווי המקרקעין לצרכי מע"מ הינו השווי שנקבע על ידי מנהל מיסוי מקרקעין כל עוד לא הוכיח הנישום אחרת.
כמו כן נקבע כי מועד החיוב במע"מ בעסקאות קומבינציה אשר בהן לא שולמה תמורה בכסף הינו מועד העמדת הקרקע לרשות החברה.



עמ"ה (י-ם) 370/99 פנינת טל השקעות ובניה בע"מ נ' פקיד שומה

בעמ"ה (י-ם) 370/99  פנינת טל השקעות ובניה בע"מ נ' פקיד שומה נקבע כי :
במכירת נכס שהועבר לחברה בתמורה למניות באיגוד מקרקעין בהתאם לסעיף 70 לחוק מיסוי מקרקעין, תחשב העלות המקורית של הנכס כעלות לצורכי מס שבח, וזאת עפ"י עקרונות החשבונאות וכן עפ"י עקרונות המיסוי הכללים (עקרון רציפות המס).

 

ד"נ 6811/04 מנהל מס שבח נ' שדמי

ד"נ 6811/04  מנהל מס שבח נ' שדמי נקבע כי :
בעסקאות קומבינציה מסוג מכר חלקי אשר בהן בוחר בעל המקרקעין לממש את הפטור על דירת מגורים מזכה (סעיף 49א (ב) לחוק), "יום הרכישה" ו- "שווי הרכישה" של דירות התמורה לצורך קביעת החבות במס שבח הינו מועד עריכת עסקת הקומבינציה והשווי שנקע לה, ולא "יום הרכישה" ו- "שווי הרכישה" ההיסטוריים (בהסתמך על פרק 4 לספרי ועידונו במאמרי שהופיע בהמשפט 2007 בע' 193 ).
קביעה ז מבטיחה רציפות במיסוי השבח ומונעת כפל מס ביחס ליתרת המקרקעין שנשארה בידי הבעלים. משהוחלה ביחס לבעלים פיקציה שלפיה נכלל שווי המקרקעין הצמודים לדירות התמורה בהתאם להוראות סעיף 49א(ב)(1) לחוק וחיוב בעל המקרקעין במס שבח בגין שווי זה במועד עריכת עסקת הקומבינציה, הרי שיש להמשיך ולהחיל פיקציה זו אף בשלב מכירת דירות התמורה.
פסק הדין ניתן בהרכב של שבעה שופטים של בית המשפט העליון, ברוב של שישה שופטים (שופטת המיעוט העדיפה את דעתי בספר ללא העידון לסיטואציה המיוחדת).
אעיר, כי לתכנון המס ההכרחי בטרם תתקבל ההחלטה אם בעסקת קומבינציה כזו כדאי לממש את הפטור לדירת מגורים, נוסף פרמטר של חיסכון אפשרי במס שבח בעת מכירת דירות התמורה (הדירות שלא ימכרו בפטור), כגון בשל אי החלת החישוב הלינארי.

 

ו"ע (ת"א) 1369/07 אוזן (2009)

בו"ע (ת"א) 1369/07 אוזן (2009), נקבע כי:
שווי מכירה של דירת מגורים, לצורך קביעת מס הרכישה של הרוכש, שהוא אדם פרטי, כולל את רכיב המע"מ.

 

ע"א (חי') 555/08 לוטפיה נ' חליל (2009)

בע"א (חי') 555/08 לוטפיה נ' חליל (2009) נקבע כי:
בהסכם שבו נטל עליו הרוכש את תשלום מס השבח של הקונה, חיובו של הקונה כולל בנוסף לתשלום מס השבח לרשות מיסוי מקרקעין, גם תוספת אם קיימת על ידי רשויות מס הכנסה לאחר דיווח המס השנתי. הטעם לכך הוא כי תשלום מס השבח לרשויות מיסוי מקרקעין מהווה מקדמה בלבד על פי סעיף 48ב לחוק מיסוי מקרקעין, וכי השבח הוא חלק מן ההכנסה החייבת. זו תוצאה של המיזוג החלקי של שני החוקים (כמוסבר בכרך א' של ספרי, בע' 48, מהד' שנייה (2000), ולגבי החישוב בכרך ב', חלק שני, 363 (2004) ומאומץ בפסק הדין). בית המשפט ציין כי אין מקום להבחנה בין "מס שבח" לבין "מס רווחי הון" לעניין זה.
אעיר, כי אם, במקרה אחר, בעת החישוב הסופי שולם החזר למוכר, בהעדר הוראה אחרת בחוזה המכירה, הקונה הוא שבנסיבות אלו זכאי לאותו החזר. צודק בית המשפט כי התחולה על תוספת המס לידי רשויות מס הכנסה במקרה הנדון, מתייחסת רק לתוספת הנובעת מעסקת המכר הנדונה בלבד.

 

ו"ע (ת"א) 1303/07 ישראל קפיטל פרופרטי אסוסיאיטס אל.אל.סי (2009)

בו"ע (ת"א) 1303/07 ישראל קפיטל פרופרטי אסוסיאיטס אל.אל.סי (2009) נקבע כי:
שווי מכירה הנקוב במטבע זר מתורגם לשקלים ליום המכירה (החוזה), ולפיכך אם חל תיסוף של השקל יחסית למטבע חוץ ביום התשלום בפועל, אין לכך נפקות לשווי המכירה. הלכה זו חלה גם כאשר מדובר במי שרשאי לדווח על הכנסותיו על פי התקנות הדולריות.
שאלה מעניינת, האם ניתן לבקש פתיחת שומה לפי סעיף 85 לחוק במקרה כזה?



ו"ע (חי') 8086/07 באוהאוס בע"מ (2008)

בו"ע (חי') 8086/07 באוהאוס בע"מ (2008) נקבע:
כי אין לכלול בשווי המקרקעין מחוברים אשר מוכח כי ניתן להפרידם בקלות יחסית לשימוש חוזר בלא שיהפכו לגרוטאות (וזאת בהסתמך על ספרי כרך א (מהד' שנייה, סעיף 3.28 עמוד 153)). במקרה זה הנישום כשל מלהוכיח זאת.
בסוגיה נוספת, נקבע כי אין להפריד את שווי הסכמי השכירות של הנכס הנדון משווי הזכות במקרקעין בשעה שהמכר כלל גם את חוזה השכירות (החלטה התואמת את החלטת הוועדה בו"ע (חי') 8044/07).

 

ו"ע (י-ם) 1040/00 שרגא פ. בירן ושות' (2009)

ו"ע (י-ם) 1040/00 שרגא פ. בירן ושות' (2009) נקבע:
כי במקרה שבו מוסכם על הצדדים כי יש להפחית את שווי המכירה מחמת אי-וודאות בביצוע הפרויקט, וכן בשל דחייה במימוש הפרויקט אשר הצדדים חזו אותה לתקופה של 5-7 שנים. נתקבלה עמדתה של שמאית הרשות שיש לקבוע את ההיוון לפי שיעור של 7% לשנה.
נדחתה טענת העורר שיש להגדיל ההפחתות לעיל אף מעבר למה שהוא דרש בשומות העצמיות. זאת, כי לימים התברר שתקופת הדחייה במימוש הפרויקט היא של 10-15 שנים מיום המכירה.
לדעתי, במקרים בהם נגרם עיוות חמור לנישום, בשל הערכה מוקדמת מוטעית בתום לב, יש לאפשר לו לבקש תיקון שומה על פי סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין, בשל גילוי עובדות חדשות.
 

ו"ע (תא) 1093/07 ברק יעקבס

בו"ע (תא) 1093/07 ברק יעקבס נקבע:
כי ברכישת דירה אין לכלול בשווי המכירה (הרכישה) 1.5% שהרוכש חויב לשלם לקבלן בגין שכר טרחת עו"ד הקבלן עבור פעולות שהוא יבצע עובר הרוכש. לדעתי, פסק הדין אינו נכון אם הקבלן גובה את שכר הטרחה בנוסף למחיר הדירה ככיסוי להוצאות שירותים משפטיים שהוא מקבל. כמו כן, פסק הדין שגוי אפילו היה מדובר בשירותים משפטיים עבור הקונה, אבל הקבלן אינו מחויב להעבירם בשלמותם לעורך הדין. 

 

מיסוי הרחבות במושבים וקיבוצים

  1. ה"ב 2/2009 מיום 12.01.2009 מתייחסת להחלטת המינהל 959 שהחליפה את ההחלטה 737 שנקבעה כבטלה בבג"ץ 244/00 הידוע בשם בג"ץ "הקשת הדמוקרטית המזרחית". יצוין, כי החלטה 737 עדין יושמה על הרחבות שהחול בביצוען עד ליום 31.12.2006, ובאזורי עדיפות לאומית עד ליום 05.02.2007. ההחלטה 959 קובעת את התנאים להרחבת הבנייה למגורים בחלק מהמקרקעין שבמשבצת הישוב החקלאי, למומלצים מטעם הישוב (להלן: "ההרחבה"). על פי ההחלטה, לאחר שינוי הייעוד כאמור על ידי המינהל, ייגרעו המגרשים מהמשבצת של האגודה, כאשר ליישוב ניתנה זכות להפנות מומלצים מטעמו לחכירת אותם מגרשים מין המינהל. המלצה ניתנת למי שעבר וועדת קבלה של היישוב, כאשר נאסר על היישוב לגבות כספים מין המומלצים פרט לעלויות הפיתוח. המינהל מחכיר את המגרשים למומלצים ל-49 שנים עם אופציה לחידוש ל-49 שנים נוספות, וזאת לאחר שעמדו בתנאי הסכם הביטוח שנחתם עימם לתקופה של שלוש שנים. בגין החכירה, מחויב החוכר בדמי חכירה מהוונים בשיעור של 91% משווי המקרקעין ללא פיתוח, כאשר באזור עדיפות לאומית דמי החכירה נקבעים לפי הנהוג באותו היישוב.
  2. השלכות המס הנובעות מהחלטה 959 הן כדלקמן:

     (1)     המלצת האגודה אינה מהווה אירוע מס ע"פ חוק מיסוי מקרקעין ("החוק") (וזאת משום שסמכות                      ההחלטה היא של המינהל בלבד לאור פסיקת ביהמ"ש העליון בעניין).
     (2)     ע"פ ההוראה "יום המכירה" ב"עסקה א", שבין האגודה לבין המינהל, הוא יום אישור שינוי הייעוד.                 לדעתי, ניתן להטיל ספק בעמדה זו משום שלאור הפסיקה (ראו, ע"א 8249/01 מנהל מס שבח נגד                 צינדורף ו–ע"א 4071/02 קיבוץ מפלסים נ' מנהל מיסוי מקרקעין), ניתן לטעון שכלל לא קיימת עסקה              שכזו. ב"עסקה ב", שבין המינהל לבין החוכר (שכאמור זו העסקה הרלוונטית היחידה), "יום המכירה"               הוא יום אישור עסקה זו על ידי המינהל.
    (3)     ע"פ ההוראה, "בעסקה א" היישוב פטור לפי סעיף 60 לחוק, מאחר ומדובר במכירה ללא תמורה                     לרשויות המדינה, בעוד שהרוכש, קרי המינהל, פטור ממילא ממס לפי סעיף 42 לחוק הפרשנות                       (כאמור, ניתן לכפור בקיום עסקה זו בכלל, ולמצער ניתן לטעון שעסקה זו מבוצעת ביום ביצוע "עסקה              ב").
    (4)     ב"עסקה ב" המוכר הוא המינהל, אשר פטור ממס כאמור, בעוד שהרוכש הוא החוכר, חייב בתשלום                מס רכישה. "שווי המכירה" ע"פ ההוראה הוא התשלום המשולם על ידי החוכר למינהל, בצרוף כל                   התשלומים אשר שולמו על ידו לכל גורם שהוא. ניתן לחלוק גם על עמדה זו, שהרי לאור הפסיקה לעיל              העסקה היחידה לפי החוק היא בין החוכר למינהל ותשלומים לגורם אחר כגון לאגודה ולקבלן הביצוע                אינם כפופים לחוק, אם כי סביר שהם כפופים למה"כ. לאור הפסיקה הנ"ל, כל עוד היא לא תשונה או                תאובחן בפסיקה אחרת של בית המשפט העליון.
    (5)     הוצאות פיתוח יוספו לשווי המכירה, אם בכלל, בהתאם להלכת שרביט.

 

ו"ע (י-ם) 5031/02 גולובנציץ

בו"ע (י-ם) 5031/02 גולובנציץ, נקבע כי:
 הסכם שנחתם בין העורר לבין הרשות, בטרם אושרה התוכנית המפקיעה, היווה מכירה רגילה ולא קבע פיצוי בשל הפקעה או ירידת ערך נכס עקב אישור תוכנית, בצטטו פסיקה וותיקה של בית-המשפט העליון. יוער, כי לא הוחלה במקרה זה גם החלטת מיסוי 23/06 לפיה ניתן לראות הסכם מכירה שניתן במהלך הליכים להפקעה כנחשב להפקעה, ובתנאי שההליכים יסתיימו בהפקעה על פי החוק.

 

ו"ע (ת"א) 1094/06 נתיבי איילון

בו"ע (ת"א) 1094/06 נתיבי איילון, נקבע כי:
 שווי המכירה בהפקעה כולל את כל מרכיבי הפיצויים במועד בו הועמדו לזכות הנישומים. במקרה דנן, הסכום כלל את הפרשי ההצמדה, שכ"ט שמאי ושכ"ט עו"ד. אעיר, כי הוועדה השאירה בצריך עיון את השאלה האם לכלול גם פיצוי לצורך סעיף 197, נושא השנוי במחלוקת, לאור טענת רשויות המס כי פיצוי זה הוא פיצוי על וויתור על זכות תביעה, מושא למס רווחי הון על פי הפקודה, ואינו זכאי זיכוי בגובה 50% מהמס.
 


ת"א (חדרה) 5382/06 גנאים מוחמד אסעד נ' גנאים נטפז סעיד

בת"א (חדרה) 5382/06 גנאים מוחמד אסעד נ' גנאים נטפז סעיד, נקבע כי:
 הפחתת מס שבח בשל פריסת השבח לכמה שנים, מזכה את הרוכש, כאשר הסכם המכירה היה הסכם "מכירה נטו", קרי, כשמס השבח חל על הקונה, וההסכם קבע כי הקונה יזכה בכל הקלה ממס של המוכר.
 


ו"ע (ת"א) 1262/03 מ. מגן אינטרנשיונל חברה לבניין והשקעות בע"מ

בו"ע (ת"א) 1262/03 מ. מגן אינטרנשיונל חברה לבניין והשקעות בע"מ, נקבע כי:
קבלת תמורה בעסקת קומבינציה העולה על זו הקבועה בהסכם מבטאת, בהעדר הוכחה לשינוי תכנוני, עסקת מכר מהקבלן לבעל הקרקע.

 


ו"ע (ת"א) 1217/02 אפריקה ישראל מגורים בע"מ

בו"ע (ת"א) 1217/02 אפריקה ישראל מגורים בע"מ נקבע כי:
במקרה הנדון המערערת רכשה את כל המקרקעין מן המינהל, וזמן לא רב לאחר מכן מכרה מחצית מהם לחברה הנוספת כדי לבנות יחד פרויקט בנייה משותף. שווי המכירה של הקרקע החכורה מהמינהל כולל כל התחייבות של המוכר שנטל עליו הקונה, וכן את כל הוצאות המוכר שהוחזרו על ידי הקונה, כגון מחצית מס הרכישה ששילם המוכר, מחצית הוצאות תכנון, מחצית הוצאות מימון, וכיוצא באלו.
 

ע"א 345/04 וינברג נ' מנהל מס שבח מקרקעין מחוז תל אביב

בע"א 345/04 וינברג נ' מנהל מס שבח מקרקעין מחוז תל אביב נקבע כי:
כאשר בעלים של מקרקעין שנרכש לשיעורין במועדים שונים, מוכר את המקרקעין או כמו במקרה זה את חלקם, שווי הרכישה שלו ומועד הרכישה שלו (וגם הניכויים, י' ה') משוקללים באופן יחסי לכל המקרקעין על פי מועדי הרכישות השונים. אין הבעלים רשאי לייחס אותם לרכישה מסוימת בלבד (מתוך הרכישות החלקיות שנעשו).
 
לדעתי, יש לקבוע חריג לכלל לעיל שבמבוסס על חוק המקרקעין והפסיקה (ע"א 45/80 קלמס שהחילה אותו על מיסוי מקרקעין). החריג הוא כאשר המוכר מוכיח שמכירה מסוימת מתייחסת לחלק מסוים מתוך החלקים שנרכשו בעבר, ובדרך כלל הדבר אפשרי כאשר מדובר בקרקע לא הומוגנית אשר ניתן לזהות רכישה מסוימת עם חלק מסוים בקרקע.
 
השופט רובינשטיין, בדעת מיעוט, היה בדעה כי הנישום הצליח במקרה זה להוכיח את הייחוס הספציפי. וזאת, מאחר שחלפה פחות משנה מאז רכש הנישום את אותו החלק (שהצטרף לחלק אחר אשר היה לנישום עובר לרכישה הנוספת), ועד ליום המכירה הנדונה, ובמחיר זהה (במקרה זה אגב נטילת אותה הלוואה ששימשה לשתי המכירות). וכי לדעתו גם אם דיני הקניין קובעים אחרת, הרי זה מקרה שמוצדק לסטות מהם (אגב ציטוט מאמרנו הוותיק, יצחק הדרי ואברהם אלתר "החקיקה האזרחית בראי דיני המיסים" עיוני משפט י 429 (תשמ"ד))).
 
לדעתי, בהנחה שלא השתנה שווי השוק של הקרקע הנדונה בתקופה הרלוונטית הצדק הוא עם שופט המיעוט, כי מדובר בפרשנות תכליתית נכונה של החוק, ואין צורך בתיקון החוק כמו שסבור הרוב.
 


ע"א 4861/05 שיכון עובדים בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין

בע"א 4861/05 שיכון עובדים בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין נקבע כי:
ועדת ערר חייבת בחובת הנמקה מלאה ואם לא תעשה כן יתערב ביהמ"ש העליון. חובת ההנמקה קבועה בתקנה 192 לתקנות סדר הדין האזרחי. אין פירוש הדבר כי בית-המשפט חייב להידרש לכל טענה וטענה המועלית על ידי הצדדים.
במקרה הנידון ההנמקה הייתה מלאה דיה. המחלוקת הייתה על קיבעת שווי קרקע נשוא העסקה. בעניין זה בית המשפט קבע שאין עילת ערעור כי השאלה הנה עובדתית. בית המשפט לא התערב בשיטת קביעת השווי המפורטת של הוועדה. הועדה אישרה את הערכתו של המנהל לפיה משווי ממוצע של דירה בפרויקט, הוא חילץ את שווי הקרקעי ליחידה, והפחית סכומים בגין טענות שונות של הנישום לעלויות בנייה גבוהות יותר וכיוצא באלו. בית המשפט העליון סירב להתערב בטענה שהיה מקום להפחתות נוספות בגין הוצאות מימון והוצאות פיתוח לכל יחידה. מעניין לשים לב כי עלות הבנייה במקרה הנידון הועמדה על 650$ למ"ר (ואף זאת לאחר התערבות הועדה בהערכת העלות ל – 600$ למ"ר על ידי המנהל).

 

ו"ע (חי') 8044/07 וליאר נכסים (1985) בע"מ

בו"ע (חי') 8044/07 וליאר נכסים (1985) בע"מ נקבע כי:
כי שווי הרכישה של נכס המושכר לצד ג הוא הסכום ששולם, ואין להפחית ממנו את השווי השכירות, למרות שמדובר בשכירות שאינה עולה על 25 שנה.


ו"ע (ת"א) 1093/06 גשמי ברכה ה.ש.י.גי.ג. בע"מ

בו"ע (ת"א) 1093/06 גשמי ברכה ה.ש.י.גי.ג. בע"מ נקבע כי:
למרות שהרוכש נטל על עצמו את תשלום מס השבח של המוכר הוא אינו רשאי להגיש ערר על שומת המס, וזאת משום שהחייב במס לפי החוק הוא המוכר (בעקבות עמ"ש (ת"א) 280/99 וינברג). לדעתי, במקרים כאלו חייב הקונה להבטיח את זכויותיו הדיוניות בחוזה הרכישה, ולקבל מראש ייפוי כוח לייצג את המוכר לעניין זה (אף השופט בן שלמה מסכים לכך).


ו"ע (חי') 6068/06 קציר

בו"ע (חי') 6068/06 קציר נקבע כי:
בעסקה בין בעל שליטה לחברה בשליטתו נקבע שווי המכירה על פי קביעת השמאי מטעם מס שבח אשר התבססה על עסקאות דומות, הועדפה על קביעת השמאי מטעם הנישום.


ע"א 10275/05 דדש ואח' נ' מנהל מס שבח מקרקעין – ירושלים

בע"א 10275/05 דדש ואח' נ' מנהל מס שבח מקרקעין – ירושלים נקבע כי:
הסכם פשרה עם רשויות המס הוא מחייב ונדחתה עובדתית הטענה שאותו הסכם התבסס על ה"ב 24/85, השגויה מבחינה משפטית לטענת המערערים.
אעיר, שהשאלה המהותית לא נידונה כלל והיא מהו יום הרכישה ושווי הרכישה של נישום שרכש זכותו בנכס בשני שלבים, בשלב ראשון הוא היה דייר מוגן בנכס, כמו בפסק הדין הנידון, ובשלב מאוחר יותר הוא רכש את הבעלות בנכס. לדעתי, כפי שהיא מובאת בכרך ב – חלק ראשון לספרי מיסוי מקרקעין (בעמ' 224-228), יש להכיר ביום הרכישה כיום רכישת הדיירות המוגנת, ולייחס שווי רכישה ליום זה, ושווי רכישה נוסף ליום בו נרכשה הבעלות. זאת, למרות שבתקופה הראשונה חל חלק ה' לפקודה כי לא דובר "בזכות במקרקעין", ורק החל מיום רכישת הבעלות חל חוק מיסוי מקרקעין. לשיטתי, רק כך תושג התוצאה הכלכלית הנכונה, שכן בשני החיקוקים גם יחד מדובר בזכות הונית שרק מסיבות היסטוריות היא נשוא שני חיקוקים נפרדים.

 

ו"ע (חי') 8042/07 שנער

בו"ע (חי') 8042/07 שנער נקבע כי:
נחלה שהגיעה לנישום בשתי הורשות, האחת לפני 01.04.1981, והאחרת לאחר מכן, יפוצל היום ושווי הרכישה של הנישום בהתאם לשתי הירושות, כך שרק לגבי חלק אחד יהיה זכאי לשיעור המס ההיסטורי של יום החכירה המקורי של הנחלה ב 1951, ואילו לחלק האחר נקבע השווי ויום הרכישה ליום הפטירה שהיה בשנת 1976, ומאז חלים שיעורי המס הרגילים.
 

ו"ע (חי') 6064/06 ח'ליל

בו"ע (חי') 6064/06 ח'ליל חזרו על ההלכה כי כאשר המנהל אינו מקבל את השווי המוצהר עליו נטל ההוכחה; במקרה זה הוא לא הרים את הנטל כי עסקות ההשוואה לא היו דומות.
 

ו"ע (ת"א) 1276/04 בן ציון

בו"ע (ת"א) 1276/04 בן ציון נקבע כי:
תשלומים למושב ולמינהל בעת רכישת המגרש מהמשבצת של המושב, ובמועדים שלאחר מכן ייחשבו כתשלומים שונים על חשבון שווי הרכישה בהתאם למועדים שבהם נעשו.

 

ו"ע (ת"א) 1012/05 כספי

בו"ע (ת"א) 1012/05 כספי נקבע כי:
שווי המכירה בעסקת קומבינציה אינו מופחת בשל הוצאות שהושתו על המוכר בעקבות כינוס נכסים של הקבלן הרוכש, ותחת זאת ההוצאות יוספו לשווי הרכישה של דירות התמורה.
באשר למחלוקת בעניין פתיחת שומה לפי ס' 85 לחוק, נקבע ברוב דעות כי ניתן לעשות זאת אף לאחר ארבע שנים ובתנאי שהוכחה סיבה מספקת על פי ס' 107 לחוק, דבר שלא הוכח במקרה דנן. יצוין כי ערעור תלוי ועומד בביהמ"ש העליון.